Ekspert i erstatningsansvar: Fondstilsyn bør overveje at gå ind i sagen om borgmester-lejligheden

Be­sty­rel­sen i den fond, der solg­te en her­skabs­lej­lig­hed på Fre­de­riks­berg til borg­me­ster Si­mon Ag­ge­sen, ri­si­ke­rer at bli­ve holdt per­son­ligt er­stat­nings­ansvar­li­ge. Det vur­de­rer eks­pert i fonds­le­del­sers er­stat­nings­ansvar. Ge­ne­ral­se­kre­tær og fonds­di­rek­tør Mor­ten Chri­sti­an­sen i Fon­den Ek­si­sten­sen me­ner der­i­mod, at be­sty­rel­sen va­re­tog fon­dens in­ter­es­se, da den fast­sat­te pri­sen for lejligheden. 

Simon Aggesen (foto: Frederiksberg Kommune)
Si­mon Ag­ge­sen (K), borg­me­ster i Fre­de­riks­berg Kom­mu­ne (fo­to: Fre­de­riks­berg Kommune).

De ti be­sty­rel­ses­med­lem­mer i Fon­den Ek­si­sten­sen ri­si­ke­rer at kom­me øko­no­misk i klem­me i sa­gen om borg­me­ster Si­mon Ag­ge­sens spek­taku­læ­re køb af en 460 kva­drat­me­ter stor her­skabs­lej­lig­hed på Fre­de­riks­berg Allé.

Fon­den som tid­li­ge­re hed Dansk Bi­belsko­le kan nem­lig ha­ve lidt et be­ty­de­ligt tab, hvis lej­lig­he­den er solgt for bil­ligt til Si­mon Ag­ge­sen, så­dan som Ek­stra Bla­det har af­dæk­ket.

Det vur­de­rer eks­pert i er­hvervs­fonds­le­del­sers er­stat­nings­ansvar, ad­vo­kat ph.d. Sø­ren Bergenser.

”Be­sty­rel­sen ri­si­ke­rer at bli­ve holdt per­son­ligt er­stat­nings­ansvar­li­ge for det mil­li­ontab, som de har på­ført fon­den ved at sæl­ge lej­lig­he­den un­der mar­kedspris,” si­ger Sø­ren Ber­gen­ser og hen­vi­ser til de sær­li­ge reg­ler, der gør sig gæl­den­de for fon­de, net­op for­di de ik­ke har no­gen eje­re til at hol­de øje med le­del­sens dispositioner. 

Iføl­ge fon­dens regn­skab ind­brag­te sal­get af lej­lig­he­den en net­to­ge­vinst på 8 mio. kr., hvil­ket sva­re­de til næ­sten halv­de­len af fon­dens sam­le­de ak­ti­ver før handelen.

”Når man som be­sty­rel­se og di­rek­tør i en er­hvervs­dri­ven­de fond har på­ta­get sig an­sva­ret for fon­den, så på­hvi­ler der en for­plig­tel­se til at va­re­ta­ge fon­dens in­ter­es­ser bedst mu­ligt. Det er ik­ke i en fonds øko­no­mi­ske in­ter­es­se at sæl­ge en lej­lig­hed til en pris, der lig­ger mar­kant un­der den pris, som fon­den kun­ne ha­ve få­et, hvis le­del­sen hav­de sat lej­lig­he­den frit til salg på bo­lig­mar­ke­det,” si­ger Sø­ren Bergenser. 

Han ud­gav for et par år si­den bo­gen ’Er­hvervs­fonds­le­del­sens Er­stat­nings­ansvar,’ hvori han gen­nem­går de dan­ske dom­me og af­gø­rel­ser på om­rå­det i pe­ri­o­den 1963 til 2016.
En sag for fondstilsynet

Sø­ren Ber­gen­ser har læst fon­dens regn­skab og har des­u­den fulgt Ek­stra Bla­dets dæk­ning af sa­gen. Han me­ner, fondsmyn­dig­he­den i Er­hvervs­sty­rel­sen bør un­der­sø­ge sagen. 

”Fondstil­sy­net bør over­ve­je at gå ind sa­gen. Til­sy­net har fle­re mu­lig­he­der: som ud­gangs­punkt kan de be­de be­sty­rel­sen om en re­de­gø­rel­se for sa­gen og få do­ku­men­ta­tion for pris­sæt­nin­gen af lej­lig­he­den. Hvis be­sty­rel­sen har på­ført fon­den et tab, kan til­sy­net des­u­den på­læg­ge fon­den at an­læg­ge en er­stat­nings­sag mod sig egen be­sty­rel­se og fonds­di­rek­tør. Det har man set i fle­re tid­li­ge­re er­stat­nings­sa­ger i fon­de – bl.a. i sa­gen om Won­der­ful Co­pen­ha­gen,” si­ger Sø­ren Bergenser. 

Be­sty­rel­sen skul­le ha­ve ind­hen­tet tre uaf­hæn­gi­ge mæg­­ler-vur­­de­rin­­ger. Og det bør væ­re egent­li­ge skrift­li­ge vur­de­rin­ger, som be­sty­rel­sen kan fø­re til pro­tokols og bru­ge som do­ku­men­ta­tion for de­res beslutning

Sø­ren Ber­gen­ser – eks­pert i er­hvervs­fonds­le­del­sers er­stat­nings­ansvar, Ber­gen­ser Advokatfirma

Han pe­ger på, at det vil væ­re re­la­tivt en­kelt at fast­slå, hvad den re­el­le mar­kedspris var for den på­gæl­den­de lej­lig­hed på salgstidspunktet. 

”Der skal væ­re et mar­kant vær­dis­pring, for at der kan rej­ses en er­stat­nings­sag mod en fonds­be­sty­rel­se. Med de op­lys­nin­ger, der har væ­ret frem­me i pres­sen, og i fon­dens regn­ska­ber, ser det ud til, at der er ta­le om et mar­kant vær­dis­pring. Der er nog­le ob­jek­ti­ve tegn på, at lej­lig­he­den er solgt for bil­ligt – næ­sten li­ge­gyl­digt hvil­ken stand lej­lig­he­den har væ­ret i,” si­ger Sø­ren Bergenser. 

Han ar­bej­der i øje­blik­ket på en af­hand­ling om det juri­di­ske prin­cip som kal­des the bu­si­ness jud­ge­ment ru­le, der be­ty­der, at en virk­som­heds­le­del­se kan udø­ve fejl­s­køn til ska­de for virk­som­he­den uden nød­ven­dig­vis at bli­ve erstatningsansvarlig. 

”I dansk rets­prak­sis er det helt af­gø­ren­de for an­svar­s­vur­de­rin­gen, at le­del­sen har sik­ret sig et kva­li­fi­ce­ret og til­stræk­ke­ligt grund­lag for si­ne be­slut­nin­ger,” for­kla­rer Sø­ren Bergenser. 

Og i sa­gen om sal­get af her­skabs­lej­lig­he­den uden om ejen­doms­mar­ke­det er det cen­tralt, om fonds­be­sty­rel­sen har ind­hen­tet do­ku­men­ta­tion for den re­el­le vær­di af lej­lig­he­den, på­pe­ger han. 

”Be­sty­rel­sen skul­le ha­ve ind­hen­tet tre uaf­hæn­gi­ge mæg­­ler-vur­­de­rin­­ger. Og det bør væ­re egent­li­ge skrift­li­ge vur­de­rin­ger, som be­sty­rel­sen kan fø­re til pro­tokols og bru­ge som do­ku­men­ta­tion for de­res be­slut­ning,” si­ger Sø­ren Ber­gen­ser og un­der­stre­ger, at fra­sal­get af lej­lig­he­den ved­rø­rer en væ­sent­lig del af fon­dens aktiver.

Fondens interesse

Fun­dats har talt med fon­dens be­sty­rel­ses­for­mand Pe­ter He­de­gaard om sa­gen. Han øn­sker dog ik­ke at ud­ta­le sig, men hen­vi­ser i ste­det til ge­ne­ral­se­kre­tær Mor­ten Olan­der Chri­sti­an­sen, der er re­gi­ste­ret som ad­mi­ni­stre­ren­de di­rek­tør i fonden. 

Mor­ten Olan­der Chri­sti­an­sen me­ner, at fonds­le­del­sen har gjort, hvad den skul­le i be­stræ­bel­ser­ne på at fast­sæt­te en salgs­pris for lej­lig­he­den på Fre­de­riks­berg Allé.

”Vi har en skrift­lig ejen­doms­vur­de­ring, hvor ejen­doms­mæg­le­ren op­reg­ner en ræk­ke be­grun­del­ser og sam­men­lig­ner med sal­get af til­sva­ren­de lej­lig­he­der i om­rå­det in­den for det se­ne­ste år. Det er en statsau­to­ri­se­ret ejen­doms­mæg­ler, der har vur­de­ret den. Der­u­d­over kon­tak­te­de jeg så en an­den mæg­ler for at få et bud på, om det kun­ne pas­se. Og han vur­de­re­de, at pri­sen lå in­den for en halv mil­li­on, og på den bag­grund men­te vi, at det måt­te væ­re det rig­ti­ge ni­veau,” si­ger han.

Mor­ten Olan­der Chri­sti­an­sen øn­sker dog ik­ke at op­ly­se be­lø­bet på den skrift­li­ge vur­de­ring, som lig­ger til grund for salget.

”Det øn­sker vi ik­ke at op­ly­se, for det byg­ger på en af­ta­le med ejen­doms­mæg­le­ren, og der­for vil jeg ik­ke kun­ne op­ly­se det uden, at ejen­doms­mæg­le­ren har god­kendt det – det er vi ik­ke in­ter­es­se­re­de i,” si­ger han. 

Jeg har in­tet be­læg for at tro, at ejen­doms­mæg­ler­kæ­den Esta­te be­vidst skul­le ha­ve un­der­pris­sat den.

Mor­ten Olan­der Chri­sti­an­sen – Ge­ne­ral­se­kre­tær og fonds­di­rek­tør, Fon­den Eksistensen

Iføl­ge Ek­stra Bla­det blev lej­lig­he­den solgt for 9,5 mio. kr. sva­ren­de til en kva­drat­me­ter­pris på godt 20.000 kr., hvil­ket var ca. halv­de­len af den gen­nem­snit­li­ge kva­drat­me­ter­pris på Fre­de­riks­berg i 2016. Sam­me år blev en lej­lig­hed i sam­me ejen­dom solgt for ca. 51.000 kr. pr. kva­drat­me­ter, skri­ver avisen.

– Me­ner du, at de be­slut­nin­ger fonds­be­sty­rel­sen og di­rek­tio­nen har truf­fet i for­bin­del­se med lej­lig­heds­hand­len ale­ne er truf­fet med hen­blik på at va­re­ta­ge fon­dens interesser?

”Ja, i al­ler­hø­je­ste grad,” si­ger Mor­ten Olan­der Christiansen.

– Hvor­dan for­hol­der dig du til på­stan­den om, at lej­lig­he­den er solgt til en pris, der lig­ger mar­kant un­der mar­kedspri­sen?

”Det un­drer mig jo, for­di vi har få­et en au­to­ri­se­ret ejen­doms­mæg­lers vur­de­ring. Der er jo ik­ke an­dre, der har set lej­lig­he­dens stand og af­ta­lens vil­kår, så det un­drer mig. Når vi har få­et en ejen­doms­fag­lig eks­per­ti­se på Fre­de­riks­berg til at vur­de­re den, så reg­ner vi selv­føl­ge­lig med, at det er den rig­ti­ge pris, og jeg har in­tet be­læg for at tro, at ejen­doms­mæg­ler­kæ­den Esta­te be­vidst skul­le ha­ve un­der­pris­sat den,” si­ger Mor­ten Olan­der Christiansen.

Fondstilsyn: loven siger markedspris

Fondsmyn­dig­he­den i Er­hvervs­sty­rel­sen øn­sker ik­ke at ud­ta­le sig om, hvor­vidt den er enig med Sø­ren Ber­gen­ser i, at fondstil­sy­net bør over­ve­je at un­der­sø­ge, om be­sty­rel­sen i Fon­den Ek­si­sten­sen har på­ført fon­den et tab, da de pris­sat­te lej­lig­he­den til Si­mon Aggesen. 

”Er­hvervs­sty­rel­sen øn­sker ik­ke at kom­men­te­re på kon­kre­te sa­ger,” skri­ver fond­s­kon­to­ret i en email via en kommunikationskonsulent. 

Men fond­s­kon­to­ret op­ly­ser dog, at be­sty­rel­ser i er­hvervs­dri­ven­de fon­de skal sik­re, at fon­dens ak­ti­ver sæl­ges til markedsprisen. 

”Ge­ne­relt kan sty­rel­sen op­ly­se, at det føl­ger af fonds­lo­v­giv­nin­gen: at be­sty­rel­sen for en er­hvervs­dri­ven­de fond ale­ne skal va­re­ta­ge fon­dens for­mål og in­ter­es­ser. Det­te med­fø­rer blandt an­det, at salg af ak­ti­ver na­tur­lig­vis skal ske på al­min­de­li­ge mar­keds­mæs­si­ge vil­kår; Be­sty­rel­sen for en er­hvervs­dri­ven­de fond er an­svar­lig for at vur­de­re, om et salg af ak­ti­ver sker på al­min­de­li­ge mar­keds­mæs­si­ge vil­kår, her­un­der til mar­kedspri­sen, og om nød­ven­digt ind­hen­te ek­ster­ne bi­drag til at fo­re­ta­ge den­ne vur­de­ring; Salg af ak­ti­ver un­der mar­kedspri­sen kan ud­gø­re en in­di­rek­te ud­de­ling, som i gi­vet fald skal frem­gå af års­regn­ska­bet som en ud­de­ling; Ud­de­lin­gen skal des­u­den ske i over­ens­stem­mel­se med fon­dens for­mål og er­hvervs­fonds­lo­vens regler.”

Fon­den Eksistensen/Dansk Bi­belsko­le har iføl­ge regn­ska­ber­ne ik­ke fo­re­ta­get ud­de­lin­ger de se­ne­ste fem år.

Skri­bent

Jakob Thomsen
Jakob Thom­sen
An­svars­ha­ven­de re­dak­tør for Fundats

Læs me­re om

Ka­te­go­ri­er:

Tags:

Læs også

Forsiden lige nu

Bikubenfonden køber nyt bofællesskab

Bi­ku­ben­fon­den har pr. 1. marts over­ta­get en æl­dre byg­ning på Thora­vej i Kø­ben­havns Nord­ve­st­kvar­ter. Her er det pla­nen at flyt­te sam­men med nog­le af…

Justitsminister: Fondsudvalg skal styrke tilsyn og kontrol med almene fonde

Ju­stits­mi­ni­ster Ni­ck Hæk­kerup (S) vil ku­le­gra­ve re­gel­sæt­tet for de al­me­ne fon­de og for­ven­ter nu, at ar­bej­det kan be­gyn­de i slut­nin­gen af den­ne må­ned. “I den…

Kulturledere: Bedre samarbejde med fonde højt på to-do-listen

Cor­ona­kri­sen har sat en tyk streg un­der de pri­va­te fon­des sto­re be­tyd­ning for lan­dets kul­turin­sti­tu­tio­ner. Og kri­sen har i man­ge kul­tur­le­de­res øj­ne og­så gjort…

Realdania genoptager valgmøder: historisk kampvalg

Valg­mø­de­r­ne skul­le egent­lig hav­de væ­ret af­holdt i ok­to­ber og novem­ber sid­ste år, men på grund af cor­o­na valg­te Re­al­da­nia at ud­sky­de tre plan­lag­te valgmøder…

Fondsbestyrelse på Langeland stopper salg af elforsyning

Alt så ud til at kø­re på skin­ner for et kom­men­de salg af er­hvervsak­ti­vi­te­ter­ne i Fon­den Lan­gelands El­for­sy­ning. Men ef­ter fle­re ugers pro­te­ster fra brugere…

A.P. Møller Fonden giver rygstød til Den Danske Maritime Fond

A.P. Møl­ler Fon­den gi­ver nu en øko­no­misk hånds­ræk­ning til en af de filan­tro­pi­ske fond­skol­le­ger på det ma­ri­ti­me felt. Den Dan­ske Ma­ri­ti­me fond har helt…

Tryghedsgruppen vil sænke bonus og fastholde højt uddelingsniveau

Med­lem­mer­ne i Tryg­heds­grup­pen kan i år se frem til at få fær­re pen­ge i bonus fra den filan­tro­pi­ske for­e­ning. Si­den Tryg­heds­grup­pen i 2015 be­gynd­te at…

Coronakrise

Kulturledere: Bedre samarbejde med fonde højt på to-do-listen

Cor­ona­kri­sen har sat en tyk streg un­der de pri­va­te fon­des sto­re be­tyd­ning for lan­dets kul­turin­sti­tu­tio­ner. Og kri­sen har i man­ge kul­tur­le­de­res øj­ne og­så gjort…

Fonde har trods corona-usikkerhed fortsat kurs mod Allinge

I et Dan­mark, der pri­mo fe­bru­ar fort­sat be­fin­der sig i en cor­o­na-skru­et­vin­ge præ­get af for­sam­lings­for­bud, hjem­send­te sko­lebørn og luk­ke­de bu­tik­ker, er det må­ske for…

Ny strategi med mere fokus på målgruppen og mindre fokus på sig selv

”In­gen bør­ne­fa­mi­li­er skal stå ale­ne.” Så­dan ly­der over­skrif­ten på den nye stra­te­gi, Fon­den Mødre­hjæl­pen net­op har præ­sen­te­ret. Stra­te­gi­en skal i de kom­men­de fem år sætte…

Serie: Gode Ramme for Gode Donationer

Rigide investeringsregler har kostet samfundet hundredvis af fondsmillioner

Seks mil­li­ar­der kro­ner om året har de al­me­ne fon­de i gen­nem­snit be­vil­get om året si­den 2016 iføl­ge Dan­marks Sta­ti­stik. Men be­vil­lin­ger­ne kun­ne hvert ene­ste år…

Finans Danmark: bankerne vil ikke være Kirsten Giftekniv for små fonde

Lad ban­ker­nes ti stats­god­kend­te for­valt­nings­af­de­lin­ger væ­re match-ma­ke­re for små fon­de, der øn­sker at bli­ve fu­sio­ne­ret. Det fø­rer til bed­re for­rent­ning af fon­de­nes ka­pi­tal, færre…

Civilstyrelsen fordobler opløsningsgrænsen: Flere fondsformuer kan nu rulles ud i den økonomiske krise

Ci­vilsty­rel­sen vil nu la­de fle­re fon­de slå hul på spa­rebøs­sen og ud­de­le re­sten af for­mu­en til al­men­nyt­ti­ge for­mål i sam­fun­det. Fondsmyn­dig­he­den har nem­lig besluttet…

Flere partier vil stimulere økonomien med milliarder fra opløsningsparate fonde

Retsord­fø­re­re fra en ræk­ke par­ti­er vil ha­ve ju­stits­mi­ni­ster Ni­ck Hæk­kerup (S) til at sæt­te tur­bo på ar­bej­det med at gø­re det let­te­re for små…

Gør klar til at betjene fonde og kommission: Ny direktør styrer omfattende modernisering af Civilstyrelsen

Ju­stits­mi­ni­ste­ri­ets kro­ne pry­der den hvi­de kon­tor­byg­nings mo­der­ne fa­ca­de, hvor den trans­pa­ren­te glas­dør gli­der til si­de og by­der in­den­for. Det er her fondsmyn­dig­he­den, som en…

Udsigt til revideret anbringelsesbekendtgørelse bør tvinge fondsbestyrelserne i arbejdstøjet

Det­te er en kom­men­tar. Kom­men­ta­ren er ud­tryk for skri­ben­ter­nes eg­ne hold­nin­ger. Nog­le vig­ti­ge be­slut­nin­ger i li­vet over­la­der vi ik­ke til an­dre. Vi kan f.eks. stå…

Finans Danmark rådgiver Civilstyrelsen om lempelse af investeringsregler

Si­den april har Ci­vil­sty­rel­sen væ­ret i di­a­log med banker­nes branche­orga­ni­sation, om at for­bed­re de læn­ge kri­ti­se­rede inve­ste­rings­reg­ler for de ik­ke-er­hvervs­dri­ven­de fon­des for­mu­er. Fon­de­nes bund­ne kapital…