Erhvervsstyrelsen har modtaget redegørelsen fra Fonden Eksistensen om salget af en 460 kvadratmeter stor liebhaverlejlighed på Frederiksberg Allé til Simon Aggesen.
Men redegørelsen bringer hverken fondsbestyrelsen eller Simon Aggesen ud af farezonen. Snarere tværtimod, mener ekspert i erstatningsansvar i erhvervsfonde Sørensen Bergenser efter at han har læst den 12 sider lange redegørelse og selve det vurderingsbrev, som bestyrelsen lagde til grund for salget.
Det skyldes, at bestyrelsen har pligt til at handle i fondens interesse, og at uddelinger eller anden kapitalafgang skal tilbagebetales af modtageren, hvis de strider imod vedtægterne eller erhvervsfondsloven. Det viser flere tidligere fondssager, eksempelvis i forbindelse med sagskomplekset omkring EBH-fonden i kølvandet på finanskrisen.
Ifølge Søren Bergenser, viser fondens redegørelse, at fondsledelsen ikke i tilstrækkelig grad har varetaget salgsopgaven med fondens interesse for øje.
”Sagens kerne er, at bestyrelsen har håndteret denne sag uprofessionelt. Fondsledelsen har ikke forstået, at man har pligt til at lave sit arbejde grundigt. Man står med et aktiv, som er så meget liebhaveri, som det næsten er muligt og som udgør en meget stor andel af fondens aktiver,” siger Søren Bergenser.
Lejer forsømte forpligtelser
Fondens advokat, Just Justesen, lægger i sin redegørelse vægt på, at fondens tidligere lejer af lejligheden Marcel de Sade var meget tidskrævende for fondsledelsen, og at han på flere måder havde tilsidesat sine forpligtelser i forhold til lejekontrakten. Blandt andet fordi han havde forsømt sin indvendige vedligeholdelsespligt. Desuden var det ved en tidligere besigtigelse konstateret, at han havde fremlejet dele af lejligheden til ”tre af lejerens ansatte, en kok, en chauffør og en tjener, alle tilhørende lejerens husstand.”
Det fremgår af bilagene til redegørelsen, at fonden ved flere lejligheder truede Marcel de Sade med at opsige hans lejemål på grund af de gentagne overtrædelser af lejeloven. Dette skete dog ikke. Og da Simon Aggesen henvendte sig med en mulighed for at overbevise Marcel de Sade om at fraflytte lejligheden, hvis der kunne findes en passende bolig til ham, følte bestyrelsen sig under pres for at udnytte muligheden, inden Marcel de Sade eventuelt kunne finde på at ombestemme sig og trække sin betingede opsigelse tilbage. Derfor var det afgørende for bestyrelsen at finde en salgspris og nå til enighed med Simon Aggesen.
Ingen valuarvurdering
I sit svar til Erhvervsstyrelsen redegør advokaten for, hvordan prisen på 9,5 mio. kr. blev fastsat. Advokaten henviser blandt til to tidligere frasalg, som fonden har foretaget i ejendommen. Det seneste fra 2014, hvor fonden solgte en stuelejlighed i samme opgang for 9,75 mio. kr. Lejligheden var dog fri for lejemål, understreger advokaten. Ifølge ejendomsdatabasen Boliga.dk var der tale om en lejlighed på 230 kvadratmeter, hvilket er under halvdelen af den lejlighed, som Simon Aggesen købte. Det oplyser advokaten dog ikke noget om i sin redegørelse.
Derudover har fonden indhentet én skriftlig vurdering. Nemlig fra Estate-mægleren på Frederiksberg, som har sendt fonden et brev om vurderingen. Brevet er på knap en A4-side og slutter med et tilbud om at mægleren for ca. 20.000 kr. kan stå for papirarbejdet i ejendomshandlen, hvis fonden på forhånd har fundet en køber.
Det er jo ikke en valuarvurdering, og det virker ikke som om mægler har fået i opdrag at finde ud af, hvordan man kunne få mest muligt for den lejlighed.
Søren Bergenser – fondsretsekspert
Derudover fremgår et par opmærksomhedspunkter, som ejendomsmægleren understreger, at fonden ”især skal være opmærksom på.”
”Lejlighedens størrelse er meget unik, men dette gør den også meget dyr at renovere, samtidig med at lejligheden også repræsenterer en stor del af ejendommens fællesudgifter. Man har selvfølgelig mulighed for at dele lejligheden op i 2, men det er der ikke taget udgangspunkt i vurderingen, ligesom den er udlejet på nuværende tidspunkt,” skriver Estate-mægleren i brevet.
Hans vurdering er, at den rigtige udbudspris skal udgøre 11-11,5 mio. kr. Desuden har fonden på et tidspunkt haft en række mæglere til at besigtige lejligheden. En af dem – EDC-mægleren – afgav en vurdering på 11 mio. kr. Men hverken fonden eller EDC-mægleren ligger inde med en skriftlig version af vurderingen, forklarer advokaten.
Blandt andet som følge af problemet med den uopsigelige lejer Marcel de Sade endte fonden med at give et afslag på 2 mio. kr. i forhold til vurderingerne, og Simon Aggesen overtog lejligheden for 9,5 mio. kr. efter at have hjulpet Marcel de Sade med at finde en ny bolig.
Fondens advokat konkluderer i redegørelsen, at ”den af fonden opnåede salgspris var den i situationen bedst mulige, idet det bemærkes, at lejligheden ikke var fri for lejemål” og at lejligheden var i en ”miserabel” stand.
Efter at have læst redegørelsen er Søren Bergenser dog ikke overbevist om at prisen var den bedst mulige.
”Det er problematisk, at der kun er én skriftlig vurdering. Den rigtige måde at værdiansætte den lejlighed på, ville være at udpege de fire førende liebhavermæglere i Københavnsområdet. Så skulle de have vurderet, hvad den var værd med lejer og uden lejer. Desuden skulle de have opstillet forskellige scenarier for salget, som ville give fonden mest muligt på bundlinjen. Bestyrelsen slipper ikke for at få styr på det regnestykke, og det har de ikke gjort,” siger Søren Bergenser, der også mangler at få at vide, hvilken opgave Estate-mægleren løste for fonden.
”For at overbevise mig eller for eventuelt at overbevise en dommer, så er vi nødt til at se, hvad kommissoriet var for den vurdering. Det er jo ikke en valuarvurdering, og det virker ikke som om mægler har fået i opdrag at finde ud af, hvordan man kunne få mest muligt for den lejlighed. En del af salget er også at finde ud af, hvad fonden gør med den besværlige lejer. Hele salgsprocessen skal jo understøtte en optimering af salgsprisen,” siger han.
Kristent fundament
Fondens advokat pointerer i sine redegørelse, at lejemålet var en økonomisk byrde for fonden og understreger også, at ”fondens fundament hviler på et etisk og kristent værdigrundlag.”
– Fonden er jo en kristen fond, der driver et kristent forlag og desuden skal uddanne mennesker til at få et personligt og selvstændigt indblik i Biblens budskaber. Kan det ikke tænkes at være inden for fondens formål, at de af hensyn til Marcel de Sade har strakt sig for at behandle ham ordentligt?
”Man kan diskutere om spørgsmålet om næstekærlighed kan have en betydning for prisnedslaget. Det kan muligvis have en vis betydning, hvis det ligger inden for fondens formål og bestyrelsen håndterer det som en uddeling. Men det har absolut ingen betydning i forhold til det, bestyrelsen ikke har gjort, nemlig at gøre sig helt klart, hvad der er den rigtige markedspris. Hvis jeg var embedsmand i Erhvervsstyrelsen, ville jeg finde ud af, hvad markedsprisen på den lejlighed var på det tidspunkt. For det er jeg ikke overbevist om, efter at have læst den redegørelse, fonden har leveret,” siger Søren Bergenser.
Fundats har været i kontakt med advokat Just Justesen for blandt andet at få fondsledelsen til at forholde sig til kritikken. Men advokaten oplyser på ledelsens vegne, at hverken han, fondens bestyrelsesformand eller fondens direktør ønsker at udtale sig, så længe sagen verserer ved fondsmyndigheden.
