Fonden Eksistensen gav prisrabat på uoplyst grundlag

Bestyrelsen i Fonden Eksistensen gav prisrabat til Simon Aggesen uden at kende den reelle markedsværdi af lejligheden. Desuden ignorerede bestyrelsen et afgørende opmærksomhedspunkt fra mægler. ”Fondsledelsen har ikke forstået, at man har pligt til at lave sit arbejde grundigt,” siger fondsretsekspert Søren Bergenser.

Fonden Eksistens (foto: Janus Moos)
Iføl­ge Sø­ren Ber­gen­ser, vi­ser Fon­den Ek­si­sten­sens re­de­gø­rel­se, at fonds­le­del­sen ik­ke i til­stræk­ke­lig grad har va­re­ta­get salgs­op­ga­ven med fon­dens in­ter­es­se for øje (fo­to: Ja­nus Moos).

Er­hvervs­sty­rel­sen har mod­ta­get re­de­gø­rel­sen fra Fon­den Ek­si­sten­sen om sal­get af en 460 kva­drat­me­ter stor liebha­ver­lej­lig­hed på Fre­de­riks­berg Al­lé til Si­mon Aggesen. 

Men re­de­gø­rel­sen brin­ger hver­ken fonds­be­sty­rel­sen el­ler Si­mon Ag­ge­sen ud af fa­rezo­nen. Sna­re­re tvær­ti­mod, me­ner eks­pert i er­stat­nings­ansvar i er­hvervs­fon­de Sø­ren­sen Ber­gen­ser ef­ter at han har læst den 12 si­der lan­ge re­de­gø­rel­se og sel­ve det vur­de­rings­brev, som be­sty­rel­sen lag­de til grund for salget. 

Det skyl­des, at be­sty­rel­sen har pligt til at hand­le i fon­dens in­ter­es­se, og at ud­de­lin­ger el­ler an­den ka­pi­ta­l­af­gang skal til­ba­ge­be­ta­les af mod­ta­ge­ren, hvis de stri­der imod vedtæg­ter­ne el­ler er­hvervs­fonds­lo­ven. Det vi­ser fle­re tid­li­ge­re fonds­sa­ger, ek­sem­pel­vis i for­bin­del­se med sagskom­plek­set om­kring EBH-fon­den i kølvan­det på finanskrisen.

Iføl­ge Sø­ren Ber­gen­ser, vi­ser fon­dens re­de­gø­rel­se, at fonds­le­del­sen ik­ke i til­stræk­ke­lig grad har va­re­ta­get salgs­op­ga­ven med fon­dens in­ter­es­se for øje. 

”Sa­gens ker­ne er, at be­sty­rel­sen har hånd­te­ret den­ne sag upro­fes­sio­nelt. Fonds­le­del­sen har ik­ke for­stå­et, at man har pligt til at la­ve sit ar­bej­de grun­digt. Man står med et ak­tiv, som er så me­get liebha­ve­ri, som det næ­sten er mu­ligt og som ud­gør en me­get stor an­del af fon­dens ak­ti­ver,” si­ger Sø­ren Bergenser.

Lejer forsømte forpligtelser

Fon­dens ad­vo­kat, Just Ju­ste­sen, læg­ger i sin re­de­gø­rel­se vægt på, at fon­dens tid­li­ge­re le­jer af lej­lig­he­den Mar­cel de Sa­de var me­get tids­kræ­ven­de for fonds­le­del­sen, og at han på fle­re må­der hav­de til­si­de­sat si­ne for­plig­tel­ser i for­hold til le­je­kon­trak­ten. Blandt an­det for­di han hav­de for­sømt sin ind­ven­di­ge ved­li­ge­hol­del­ses­pligt. Des­u­den var det ved en tid­li­ge­re be­sig­ti­gel­se kon­sta­te­ret, at han hav­de frem­le­jet de­le af lej­lig­he­den til ”tre af le­je­rens an­sat­te, en kok, en chauf­før og en tje­ner, al­le til­hø­ren­de le­je­rens husstand.”

Det frem­går af bi­la­ge­ne til re­de­gø­rel­sen, at fon­den ved fle­re lej­lig­he­der tru­e­de Mar­cel de Sa­de med at op­si­ge hans le­je­mål på grund af de gen­tag­ne over­træ­del­ser af lej­e­loven. Det­te ske­te dog ik­ke. Og da Si­mon Ag­ge­sen hen­vend­te sig med en mu­lig­hed for at over­be­vi­se Mar­cel de Sa­de om at fr­af­lyt­te lej­lig­he­den, hvis der kun­ne fin­des en pas­sen­de bo­lig til ham, føl­te be­sty­rel­sen sig un­der pres for at ud­nyt­te mu­lig­he­den, in­den Mar­cel de Sa­de even­tu­elt kun­ne fin­de på at om­be­stem­me sig og træk­ke sin be­tin­ge­de op­si­gel­se til­ba­ge. Der­for var det af­gø­ren­de for be­sty­rel­sen at fin­de en salgs­pris og nå til enig­hed med Si­mon Aggesen. 

Ingen valuarvurdering

I sit svar til Er­hvervs­sty­rel­sen re­de­gør ad­vo­ka­ten for, hvor­dan pri­sen på 9,5 mio. kr. blev fast­sat. Ad­vo­ka­ten hen­vi­ser blandt til to tid­li­ge­re fra­salg, som fon­den har fo­re­ta­get i ejen­dom­men. Det se­ne­ste fra 2014, hvor fon­den solg­te en stu­e­lej­lig­hed i sam­me op­gang for 9,75 mio. kr. Lej­lig­he­den var dog fri for le­je­mål, un­der­stre­ger ad­vo­ka­ten. Iføl­ge ejen­doms­da­ta­ba­sen Bo​liga​.dk var der ta­le om en lej­lig­hed på 230 kva­drat­me­ter, hvil­ket er un­der halv­de­len af den lej­lig­hed, som Si­mon Ag­ge­sen køb­te. Det op­ly­ser ad­vo­ka­ten dog ik­ke no­get om i sin redegørelse. 

Der­u­d­over har fon­den ind­hen­tet én skrift­lig vur­de­ring. Nem­lig fra Esta­te-mæg­le­ren på Fre­de­riks­berg, som har sendt fon­den et brev om vur­de­rin­gen. Bre­vet er på knap en A4-si­de og slut­ter med et til­bud om at mæg­le­ren for ca. 20.000 kr. kan stå for pa­pir­ar­bej­det i ejen­doms­hand­len, hvis fon­den på for­hånd har fun­det en køber. 

Det er jo ik­ke en va­lu­ar­vur­de­ring, og det vir­ker ik­ke som om mæg­ler har få­et i op­drag at fin­de ud af, hvor­dan man kun­ne få mest mu­ligt for den lejlighed.

Sø­ren Ber­gen­ser – fondsretsekspert

Der­u­d­over frem­går et par op­mærk­som­heds­punk­ter, som ejen­doms­mæg­le­ren un­der­stre­ger, at fon­den ”især skal væ­re op­mærk­som på.”

”Lej­lig­he­dens stør­rel­se er me­get unik, men det­te gør den og­så me­get dyr at renove­re, sam­ti­dig med at lej­lig­he­den og­så re­præ­sen­te­rer en stor del af ejen­dom­mens fæl­les­ud­gif­ter. Man har selv­føl­ge­lig mu­lig­hed for at de­le lej­lig­he­den op i 2, men det er der ik­ke ta­get ud­gangs­punkt i vur­de­rin­gen, li­ge­som den er ud­le­jet på nu­væ­ren­de tids­punkt,” skri­ver Esta­te-mæg­le­ren i brevet. 

Hans vur­de­ring er, at den rig­ti­ge ud­bud­spris skal ud­gø­re 11-11,5 mio. kr. Des­u­den har fon­den på et tids­punkt haft en ræk­ke mæg­le­re til at be­sig­ti­ge lej­lig­he­den. En af dem – EDC-mæg­le­ren – af­gav en vur­de­ring på 11 mio. kr. Men hver­ken fon­den el­ler EDC-mæg­le­ren lig­ger in­de med en skrift­lig ver­sion af vur­de­rin­gen, for­kla­rer advokaten. 

Blandt an­det som føl­ge af pro­ble­met med den uop­si­ge­li­ge le­jer Mar­cel de Sa­de end­te fon­den med at gi­ve et af­slag på 2 mio. kr. i for­hold til vur­de­rin­ger­ne, og Si­mon Ag­ge­sen over­tog lej­lig­he­den for 9,5 mio. kr. ef­ter at ha­ve hjul­pet Mar­cel de Sa­de med at fin­de en ny bolig. 

Fon­dens ad­vo­kat kon­klu­de­rer i re­de­gø­rel­sen, at ”den af fon­den op­nå­e­de salgs­pris var den i si­tu­a­tio­nen bedst mu­li­ge, idet det be­mær­kes, at lej­lig­he­den ik­ke var fri for le­je­mål” og at lej­lig­he­den var i en ”mi­se­ra­bel” stand. 

Ef­ter at ha­ve læst re­de­gø­rel­sen er Sø­ren Ber­gen­ser dog ik­ke over­be­vist om at pri­sen var den bedst mulige. 

”Det er pro­ble­ma­tisk, at der kun er én skrift­lig vur­de­ring. Den rig­ti­ge må­de at vær­di­an­sæt­te den lej­lig­hed på, vil­le væ­re at ud­pe­ge de fi­re før­en­de liebha­ver­mæg­le­re i Kø­ben­havns­om­rå­det. Så skul­le de ha­ve vur­de­ret, hvad den var værd med le­jer og uden le­jer. Des­u­den skul­le de ha­ve op­stil­let for­skel­li­ge sce­na­ri­er for sal­get, som vil­le gi­ve fon­den mest mu­ligt på bund­linj­en. Be­sty­rel­sen slip­per ik­ke for at få styr på det reg­ne­styk­ke, og det har de ik­ke gjort,” si­ger Sø­ren Ber­gen­ser, der og­så mang­ler at få at vi­de, hvil­ken op­ga­ve Esta­te-mæg­le­ren lø­ste for fonden. 

”For at over­be­vi­se mig el­ler for even­tu­elt at over­be­vi­se en dom­mer, så er vi nødt til at se, hvad kom­mis­so­ri­et var for den vur­de­ring. Det er jo ik­ke en va­lu­ar­vur­de­ring, og det vir­ker ik­ke som om mæg­ler har få­et i op­drag at fin­de ud af, hvor­dan man kun­ne få mest mu­ligt for den lej­lig­hed. En del af sal­get er og­så at fin­de ud af, hvad fon­den gør med den be­svær­li­ge le­jer. He­le salgs­pro­ces­sen skal jo un­der­støt­te en op­ti­me­ring af salgs­pri­sen,” si­ger han. 

Kristent fundament

Fon­dens ad­vo­kat po­in­te­r­er i si­ne re­de­gø­rel­se, at le­je­må­let var en øko­no­misk byr­de for fon­den og un­der­stre­ger og­så, at ”fon­dens fun­da­ment hvi­ler på et etisk og kri­stent værdigrundlag.”

– Fon­den er jo en kri­sten fond, der dri­ver et kri­stent for­lag og des­u­den skal ud­dan­ne men­ne­sker til at få et per­son­ligt og selv­stæn­digt ind­blik i Bib­lens bud­ska­ber. Kan det ik­ke tæn­kes at væ­re in­den for fon­dens for­mål, at de af hen­syn til Mar­cel de Sa­de har strakt sig for at be­hand­le ham ordentligt?

”Man kan dis­ku­te­re om spørgs­må­let om næ­stekær­lig­hed kan ha­ve en be­tyd­ning for pris­nedsla­get. Det kan mu­lig­vis ha­ve en vis be­tyd­ning, hvis det lig­ger in­den for fon­dens for­mål og be­sty­rel­sen hånd­te­rer det som en ud­de­ling. Men det har ab­so­lut in­gen be­tyd­ning i for­hold til det, be­sty­rel­sen ik­ke har gjort, nem­lig at gø­re sig helt klart, hvad der er den rig­ti­ge mar­kedspris. Hvis jeg var em­beds­mand i Er­hvervs­sty­rel­sen, vil­le jeg fin­de ud af, hvad mar­kedspri­sen på den lej­lig­hed var på det tids­punkt. For det er jeg ik­ke over­be­vist om, ef­ter at ha­ve læst den re­de­gø­rel­se, fon­den har le­ve­ret,” si­ger Sø­ren Bergenser.

Fun­dats har væ­ret i kon­takt med ad­vo­kat Just Ju­ste­sen for blandt an­det at få fonds­le­del­sen til at for­hol­de sig til kri­tik­ken. Men ad­vo­ka­ten op­ly­ser på le­del­sens veg­ne, at hver­ken han, fon­dens be­sty­rel­ses­for­mand el­ler fon­dens di­rek­tør øn­sker at ud­ta­le sig, så læn­ge sa­gen ver­se­rer ved fondsmyndigheden. 

Vil du læse artiklen?

Med et abon­ne­ment får du fuld ad­gang til fun​dats​.dk.

Det ko­ster at pro­du­ce­re uaf­hæn­gig og dyb­de­bo­ren­de jour­na­li­stisk. Læs me­re om Fun­dats og se pri­ser­ne for at abon­ne­re her.

Abon­nér

Allerede abonnent? Log ind her:

Skribent

Jakob Thomsen
Ansvarshavende redaktør for Fundats

Læs mere om

Kategorier:

Tags:

Læs også

Forsiden lige nu

Coronakrise

Serie: Gode Ramme for Gode Donationer