Realdania på svær mission med MRI

Realdania har i to år været på udkig efter investeringer, der går hånd i hånd med missionen ’Livskvalitet i det byggede miljø’. De såkaldte MRI-investeringer er snævrere end impact-investeringer, og samtidig stiller foreningen høje krav til finansielt afkast. Ved udgangen af året forventer investeringsdirektør Kenneth Lillelund Winther, at aktivklassen når op på 1,6 procent af formuen. Tag med bag om arbejdet med mission, strategi, proces og mission related investments.

Re­al­da­ni­as mis­sions­ret­te­de in­ve­ste­rin­ger un­der­støt­ter for­e­nin­gens filan­tro­pi­ske for­mål. Det kan f.eks. væ­re in­ve­ste­rin­ger i ener­gi­for­bed­rin­ger i byggeriet.

Få da­ge før, Dan­mark luk­ke­de ned i marts 2020, hav­de Re­al­da­nia sam­let en lang ræk­ke in­ter­es­sen­ter og kol­le­ger til et stort ar­ran­ge­ment i Blox i Kø­ben­havn. Med be­søg af ame­ri­kan­ske og bri­ti­ske fon­de som op­lægs­hol­de­re og med TV-Avi­sens Ni­na Munch-Per­rin som ordstyrer.

An­led­nin­gen var lan­ce­rin­gen af for­e­nin­gens nye in­ve­ste­rings­stra­te­gi, som for før­ste gang åb­ne­de mu­lig­hed for at in­ve­ste­re i pro­jek­ter, der flug­ter med de filan­tro­pi­ske for­mål. Sam­ti­dig præ­sen­te­re­de Re­al­da­nia den nye in­ve­ste­rings­di­rek­tør Ken­neth Lil­le­lund Wint­her, der over­tog ro­ret ef­ter Pe­ter Jo­han­sen, net­op som be­sty­rel­sen i slut­nin­gen af 2019 hav­de sagt god for en ny ak­tiv­klas­se med læn­ge­re tids­ho­ri­sont – mis­sion re­la­ted in­ve­st­ments (MRI).

”Hvad vi kun­ne gø­re på fi­re år med Pe­ter Jo­han­sen, skal vi nu bru­ge syv år for at op­nå uden dig, Pe­ter,” jo­ke­de Ken­neth Lil­le­lund Wint­her, som kom med so­lid er­fa­ring fra den fi­nan­si­el­le sek­tor og stod klar til at fø­re Re­al­da­nia ud på et nyt investeringsspor.

For­ud var gå­et to år med for­be­re­del­ser: son­de­rin­ger, in­spira­tions­tu­re til USA og er­fa­rings­ud­veks­lin­ger med li­ge­sin­de­de filantroper.

”Vi tal­te med nog­le ame­ri­kan­ske filan­tro­pi­ske fon­de, som er langt frem­me på det her om­rå­de i mod­sæt­ning til de nor­di­ske lan­de, som er go­de til ESG. Det var vir­ke­lig gavn­ligt at læ­re af de ame­ri­kan­ske er­fa­rin­ger med MRI,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Tilsagn og kald

Til­ba­ge i marts i 2020 kun­ne Re­al­da­nia for­tæl­le, at de al­le­re­de tre må­ne­der hen­ne i stra­te­gi­pe­ri­o­den hav­de ind­gå­et MRI-in­ve­ste­rin­ger for 150 mio. kr. 

De før­ste MRI-in­ve­ste­rin­ger blev pla­ce­ret i SUSI Ener­gy Ef­fi­ci­en­cy Fund II. Alt­så en pri­va­te equi­ty in­ve­ste­ring, hvor in­ve­sto­rer­ne hjæl­per med at fi­nan­si­e­re ener­gi­renove­rin­ger via en schweizisk kapitalforvalter.

”Det kan f.eks. væ­re hos virk­som­he­der og kom­mu­ner, der selv vil­le ha­ve svært ved at løf­te fi­nan­si­e­rin­gen af renove­rings­pro­jek­tet,” for­kla­rer Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Men ni må­ne­der se­ne­re, den 31. de­cem­ber 2020, stod der kun 48 mio. kr. på MRI-kon­to­en iføl­ge Re­al­da­ni­as års­regn­skab. Det, der umid­del­bart kun­ne se ud som et fald i for­hold til Re­al­da­ni­as før­ste ud­mel­din­ger, skyl­des dog den in­ve­ste­rings­tek­ni­ske be­slut­nings­pro­ces, som er helt sæd­van­lig for il­lik­vi­de investeringer.

”Vi har en pro­ces på in­ve­ste­rin­ger i MRI, hvor vi bå­de god­ken­der, at de un­der­støt­ter vo­res mis­sion rent filan­tro­pisk, og der­u­d­over er der en ren fi­nan­si­el god­ken­del­ses­pro­ces. Når beg­ge pro­ces­ser har få­et et flu­e­ben, kan di­rek­tio­nen gi­ve en god­ken­del­se til in­ve­ste­rin­gen,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

De før­ste 150 mio. kr. i SU­SI-in­ve­ste­rings­fon­den var i marts 2020 så­le­des end­nu ik­ke kon­kre­te in­ve­ste­rin­ger, men der­i­mod en slags ram­me­af­ta­le med kapitalforvalteren.

”Så fo­re­går det så­dan, at ka­pi­tal­for­val­te­ren grad­vist går ud og fin­der de re­le­van­te sel­ska­ber el­ler in­ve­ste­rings­po­si­tio­ner, la­ver due di­li­gen­ce og ind­går i for­hand­lin­ger med de sel­ska­ber, de skal kø­be dem af. Og når de så er ble­vet eni­ge med sel­ska­ber­ne, står vo­res pen­ge klar til at bli­ve ’kaldt’,” for­kla­rer Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Så når vi om en må­neds tid står ved ud­gan­gen året, har vi nok ik­ke få­et kaldt al­le 500 mio. kr.

Ken­neth Lil­le­lund Wint­her – In­ve­ste­rings­di­rek­tør, Realdania

Når ka­pi­tal­for­val­te­ren mod­ta­ger Re­al­da­ni­as in­ve­ste­rings­tilsagn, har de ty­pisk en in­ve­ste­rings­pe­ri­o­de på tre til fem år, in­den de skal ha­ve ’kaldt’ pen­ge­ne til de kon­kre­te in­ve­ste­rin­ger. Og det er for­kla­rin­gen på, at Re­al­da­ni­as ud­mel­ding om 150 mio. kr. ef­ter et år ik­ke sy­ne­de af me­re end 48 mio. kr. i MRI.

”Der­ef­ter ar­bej­der ka­pi­tal­for­val­te­ren med sel­ska­ber­ne yder­li­ge­re tre til fem år, og her­ef­ter vil de så af­hæn­de dem igen - ty­pisk ef­ter ot­te til ti år, hvor vi så får pen­ge­ne igen for­hå­bent­ligt med et godt af­kast,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Nye tilsagn om flere MRI

I sid­ste uge re­lan­ce­re­de Re­al­da­nia så nyhe­den om stra­te­gi­en for MRI-in­ve­ste­rin­ger og for­tal­te blandt an­det til Dag­bla­det Bør­sen, at for­e­nin­gen in­den­for de kom­men­de må­ne­der vil nå op på in­ve­ste­rings­af­ta­ler i den nye MRI-ak­tiv­klas­se for 500 mio. kr.

Ud­over den ek­si­ste­ren­de SU­SI-fond har Re­al­da­nia nu ind­gå­et in­ve­ste­rings­af­ta­ler med to nye il­lik­vi­de in­ve­ste­rings­for­e­nin­ger i MRI-klas­sen. Des­u­den ar­bej­des der li­ge øje­blik­ket på at op­ret­te de­po­ter til to børsno­te­re­de-spe­ci­al­fon­de, som og­så in­dreg­nes som mis­sions­re­la­te­re­de in­ve­ste­rin­ger, for­tæl­ler Ken­neth Lil­le­lund Winther.

”Så når vi om en må­neds tid står ved ud­gan­gen året, har vi nok ik­ke få­et kaldt al­le 500 mio. kr., men mit bud er, at vi står med MRI-in­ve­ste­rin­ger for 400 mio. kr.,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Da be­sty­rel­sen i 2019 sag­de god for den nye stra­te­gi, blev det be­slut­tet, at Re­al­da­nia frem til og med 2026 kan ind­gå MRI-in­ve­ste­rin­ger for fem pro­cent af Re­al­da­ni­as in­ve­ste­rings­for­mue på cir­ka 25 mia. kr., hvil­ket sva­rer til i alt 1,2 mia. kr.

Der­med ser det ud til, at in­ve­ste­rings­di­rek­tø­ren ved ind­gan­gen til 2023 kom­mer i mål med en tred­je­del af den ty­pe in­ve­ste­rin­ger, som bå­de gi­ver et godt af­kast og sam­ti­dig gi­ver vær­di i for­hold til Re­al­da­ni­as filan­tro­pi­ske strategi.

Kvalitativ bundlinje

Som med al­le an­dre reg­ne­styk­ker, hvor man reg­ner med det dob­bel­te bund­linjer, er det og­så for MRI-in­ve­ste­rin­ger en ud­for­dring at vær­di­an­sæt­te in­ve­ste­rin­ger­nes ik­ke-fi­nan­si­el­le bi­drag til Re­al­da­ni­as filan­tro­pi­ske for­mål –’mis­sio­nen’.
En af de før­ste ud­for­drin­ger er sam­ar­bej­det med de ek­ster­ne ka­pi­tal­for­val­te­re, som of­te er uden­land­ske og må­ske ik­ke ken­der me­get til Re­al­da­ni­as virke.

Når vi ta­ler om reg­ne­me­to­den in­den­for filan­tro­pi, er det jo no­get me­re be­svær­ligt at si­ge, i hvor høj grad in­ve­ste­rin­gen ram­mer vo­res filan­tro­pi­ske mål

Ken­neth Lil­le­lund Wint­her – In­ve­ste­rings­di­rek­tør, Realdania

- Hvor­dan for­kla­rer du di­ne ka­pi­tal­for­val­te­re, hvad mis­sio­nen egent­lig er? 

”Den må­de, vi kom­mu­ni­ke­rer med ka­pi­tal­for­val­ter­ne på, er ik­ke sær­lig me­get den vej. Vi gør det egent­lig om­vendt. Vi sid­der selv in­ter­nt og ser på, hvad der pas­ser til vo­res mis­sion, og så prø­ver vi at fin­de de ka­pi­tal­for­val­te­res stra­te­gi­er, der ram­mer vo­res mis­sion,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Han for­mu­le­rer selv Re­al­da­ni­as mis­sion som ”mest mu­lig livskva­li­tet in­den­for det byg­ge­de mil­jø.” Og det er den mis­sion, in­ve­ste­rin­gen skal hol­des op imod, når in­ve­ste­rings­di­rek­tø­ren i sam­ar­bej­de med Re­al­da­ni­as filan­tro­pi­af­de­ling skal vur­de­re det filan­tro­pi­ske af­kast på investeringen.

Re­al­da­ni­as MRI:

Ind­til vi­de­re har Re­al­da­nia ind­gå­et in­ve­ste­rings­af­ta­ler med flg. kapitalforvaltere.

SUSI Part­ners (fi­nan­si­e­ring af energirenovering)
Ni­ne­ty­O­ne (børsno­te­re­de aktier)
NN IP (børsno­te­re­de aktier)
Navi­tas (ven­tu­re Proptech)
Bu­il­ding Ven­tu­res (ven­tu­re Proptech

Sam­let har Re­al­da­nia gi­vet in­ve­ste­rings­tilsagn på 500 mio. kr., her­af forventer
Ken­neth Lil­le­lund Wint­her, at cir­ka 400 mio. kr. vil væ­re ’kaldt’ – det vil si­ge om­sat i kon­kre­te in­ve­ste­rin­ger - ved årsskiftet.

Det sva­rer til 1,6 pro­cent af in­ve­ste­rings­for­mu­en på 25 mia. kr.

Ikke alt kan måles og vejes

Der­for er næ­ste ud­for­dring at fast­læg­ge de vur­de­rings­me­ka­nis­mer, der skal be­ly­se i hvor stor grad den en­kel­te in­ve­ste­ring bi­dra­ger til den filan­tro­pi­ske mission.

”Der er ik­ke rig­tig no­gen in­ve­ste­rings­mu­lig­he­der, der bran­der sig på, at de ram­mer Re­al­da­ni­as mis­sion. Der­for skal vi selv ska­be det link. Og det er en af de ting, der er van­ske­ligt, for­di det ram­mer ned i et af di­lem­ma­er­ne ved MRI – nem­lig de filan­tro­pi­ske reg­ne­me­to­der. Vi kan sag­tens reg­ne på, hvad det for­ven­te­de fi­nan­si­el­le af­kast er, hvad de for­ven­te­de ri­si­ci er, og hvad de­res hi­sto­ri­ske tra­ck record er i for­hold til go­de afkast.”

”Men når vi ta­ler om reg­ne­me­to­den in­den­for filan­tro­pi, er det jo no­get me­re be­svær­ligt at si­ge, i hvor høj grad in­ve­ste­rin­gen ram­mer vo­res filan­tro­pi­ske mål. Det kan vi ik­ke spør­ge de ek­ster­ne ka­pi­tal­for­val­te­re om, det er vi nødt til at ar­bej­de med internt.”

”Det er langt svæ­re­re at reg­ne én til én, hvad et im­pact er i for­hold til, hvor let det egent­lig er at reg­ne på et af­kast og en ri­si­ko,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

- Hvor­dan op­gør i så den ik­ke-fi­nan­si­el­le vær­di, så I kan vur­de­re de to bund­linjer på de en­kel­te MRI-investeringer?

”Det er et klas­sisk di­lem­ma in­den­for al im­pact-in­ve­ste­ring ge­ne­relt. Vi har et no­get snæv­re­re om­rå­de, for­di al vo­res im­pact skal væ­re in­den­for mis­sio­nen, og der­med bli­ver det svæ­re­re at vur­de­re end ge­ne­rel­le im­pact-in­ve­ste­rin­ger. Det er ik­ke alt, der kan må­les og ve­jes, og det er no­get af det, vi hav­de en god di­a­log med de ame­ri­kan­ske fon­de om. Spørgs­må­let er, hvad man gør, når der en ef­fekt, man ik­ke helt kan må­le el­ler ve­je. Skal man så gø­re det el­ler ej?”

Som at skyde sig i foden

I nog­le til­fæl­de er det en­kelt at reg­ne på den dob­bel­te bund­linje – for ek­sem­pel kan man med nog­le af de børsno­te­re­de MRI-in­ve­ste­rin­ger må­le på de­res Co2-for­brug pr. om­sæt­nings­kro­ne, for­kla­rer Ken­neth Lil­le­lund Winther.

”Men hvis du vil fi­nan­si­e­re no­get in­nova­tion in­den­for det byg­ge­de mil­jø, hvor du op­fin­der en må­de at væ­re me­re ef­fek­tiv på, så er man nødt til me­re kva­li­ta­tivt at be­skri­ve, hvor­dan det gav­ner. Så det er en kva­li­ta­tiv vur­de­ring, og det er der­for, at vi har en helt selv­stæn­dig god­ken­del­ses­pro­ces på den filan­tro­pi­ske del af investeringerne.”

I Re­al­da­ni­as MRI-stra­te­gi er det et ufravi­ge­ligt prin­cip, at in­ve­ste­rin­gen og­så skal gi­ve fi­nan­si­el vær­di sva­ren­de til det for­ven­te­de af­kast på de kom­merci­el­le in­ve­ste­rin­ger. Det gæl­der uan­set, hvor stor filan­tro­pisk vær­di in­ve­ste­rin­gen har i for­hold til Re­al­da­ni­as mission.

- Hvis I var bed­re til at op­gø­re en filan­tro­pisk vær­di af MRI-in­ve­ste­rin­ger­ne, kun­ne du så fo­re­stil­le dig, at I med ti­den kun­ne stil­le la­ve­re krav til det fi­nan­si­el­le af­kast på den ty­pe investeringer?

”Bå­de og. Vi har kun én ind­tægtskil­de til at be­ta­le vo­res filan­tro­pi­ske ud­de­lin­ger og til at be­ta­le skat. Vi øn­sker så hø­je ud­de­lin­ger som mu­ligt uden at ero­de­re den for­mue, vi har. Kun på den må­de kan vi og­så væ­re vig­ti­ge for de frem­ti­di­ge ge­ne­ra­tio­ner. Men vi har den for­del, at vi kan væ­re lang­sig­te­de og tå­le ret sto­re ud­s­ving i vo­res for­mue og der­med ta­ge sto­re ri­si­ci i in­ve­ste­rings­be­hold­nin­gen. Det skal vi og­så gø­re, men vi skal sam­ti­dig og­så kun­ne le­ve­re et ak­tie­lig­nen­de af­kast, for el­lers kan vi ik­ke hol­de ud­de­lings­ni­veau­et bå­de nu og for de frem­ti­di­ge ge­ne­ra­tio­ner. Så det er lidt som at sky­de sig selv i fo­den, hvis man til­la­der re­du­ce­re­de af­kast­krav på MRI-in­ve­ste­rin­ger­ne,” si­ger Ken­neth Lil­le­lund Winther.

Vil du læse artiklen?

Med et abon­ne­ment får du fuld ad­gang til fun​dats​.dk.

Det ko­ster at pro­du­ce­re uaf­hæn­gig og dyb­de­bo­ren­de jour­na­li­stisk. Læs me­re om Fun­dats og se pri­ser­ne for at abon­ne­re her.

Abon­nér

Allerede abonnent? Log ind her:

Skribent

Jakob Thomsen
Jakob Thomsen
Ansvarshavende redaktør for Fundats

Læs mere om

Kategorier:

Tags:

Læs også

Forsiden lige nu

Coronakrise

Serie: Gode Ramme for Gode Donationer