Kostede det i sidste ende Fynske Købstæders Fond en overpris, da den byggekyndige fondsbestyrelse besluttede at gå til hånde i driften af fondens ejendomme og tage betaling for arbejdet gennem bestyrelseshonoraret?
Dét er det springende punkt i en kendelse fra Erhvervsankenævnet, som betyder, at fondsbestyrelsen skal betale 2,6 millioner kroner tilbage til fonden.
Fondsbestyrelsen mener selv, at den indrettede sig billigst muligt ved selv at stå for en del af driften af fondens udlejningsejendomme.
Modsat mener Erhvervsstyrelsen, at bestyrelsen tog sig for dyrt betalt for at udføre opgaver som administration, ejendomsinspektion, løbende vedligeholdelse af fondens ejendomme og byggestyring i forbindelse med f.eks. facaderenovering og nye altaner.
“Det er Erhvervsstyrelsens opfattelse, at den konkrete sammenblanding af bestyrelsens opgaver og roller ikke har været i fondens økonomiske interesse […] Det er Erhvervsstyrelsen opfattelse, at de samlede omkostninger forbundet med driften af fonden væsentligt overstiger, hvad der er sædvanligt for sammenlignelige fonde – også når der tages højde for de blandede opgaver, som bestyrelsens medlemmer har oplyst, at de varetager,” skriver Erhvervsstyrelsen således i sagen.
Det er i så fald vigtigt, at fondsbestyrelsen husker at kontere arbejdet særskilt og at kunne dokumentere, at sådanne arbejder ikke er udført dyrere eller dårligere, end hvis fonden havde købt samme ydelse på markedet
Rasmus Feldthusen – Professor i fondsret, Københavns Universitet
Nu har Erhvervsankenævnet stadfæstet Erhvervsstyrelsens afgørelse. En afgørelse, som Fundats tidligere har beskrevet.
Resultat: Den tre mand store fondsbestyrelse skal betale en stor del af sit honorar for årene 2015 til 2019 tilbage til fonden. I alt 2,6 millioner kroner inklusiv renter på omkring 10 procent per år for hele perioden.
Fondsbestyrelsen står uforstående tilbage efter millionregningen.
“Vi mener, at kendelse er uretfærdig. Vi har hele tiden varetaget fondens økonomiske interesse,” siger fondsformand Henning Harder og bestyrelsesmedlem Bent Müller.
Begge har nu betalt det krævede beløb tilbage, mens fonden oplyser, at den har taget retslige skridt til at inddrive beløbet fra tidligere formand Kjeld Bendix Poulsen.
Professor: Merudgift eller ej er afgørende
Fundats har bedt professor i fondsret ved Københavns Universitet, Rasmus Feldthusen, om at pege på det mest centrale i sagen. Han understreger, at han ikke udtaler sig om den konkrete sag.
Ifølge professoren er ét spørgsmål afgørende:
“Det afgørende er, når en fondsbestyrelse beslutter sig for selv at udføre arbejder i en fond, om dette er i fondens økonomiske interesse,” siger Rasmus Feldthusen og uddyber:
“Medlemmer af en fondsbestyrelse må gerne udføre arbejde for fonden udover bestyrelsesarbejdet. Det er i så fald vigtigt, at fondsbestyrelsen husker at kontere arbejdet særskilt og at kunne dokumentere, at sådanne arbejder ikke er udført dyrere eller dårligere, end hvis fonden havde købt samme ydelse på markedet. Dette gør bestyrelsen ved f.eks. at indhente tilbud på, hvad det ude i markedet vil koste at udføre de konkrete arbejder og så protokollere disse. Den omstændighed, at en fondsbestyrelse ikke har sørget for at indhente sådan dokumentation, er dog ikke ensbetydende med, at der skal ske tilbagebetaling, hvis det efterfølgende kan dokumenteres, at udgiften til disse arbejder ikke afviger fra markedet i forhold til pris og kvalitet,” siger Rasmus Feldthusen.
Advokat: Normtal ikke retvisende
I sagen kommer Erhvervsstyrelsen blandt andet frem til, at bestyrelsen i Fynske Købstæders Fond har udført sit arbejde omkring fondens ejendomme for dyrt ved at henvise til de kommunale huslejenævns såkaldte normtal for udgifter til administration og viceværter på udlejningsejendomme.
Ifølge normtallene må administration og vicevært ikke koste lejerne mere end cirka 250.000 kroner årligt i en ejendomsportefølje af cirka samme størrelse og beliggenhed som fondens.
Fynske Købstæders Fonds samlede omkostninger forbundet med bestyrelsesarbejde inklusiv drift af fondens ejendomme ligger omkring 700.000 kroner årligt, og derfor har fondsbestyrelsens honorar i perioden været for højt, lyder argumentationen fra Erhvervsstyrelsen.
Men dén måde at regne på giver ikke mening, siger fondens bestyrelse. For det første er normtallene sat urealistisk lavt. Derudover har fondsbestyrelsen udført mange flere opgaver for de cirka 700.000 kroner, end hvad der rummes i normtallene på 250.000 kroner, lyder bestyrelsens modsvar.
“Fonden bestrider, at anvendelse af normtal giver et retvisende billede af omkostninger forbundet med administration og ejendomsinspektørarbejde af Fondens beboelseslejemål, idet Fondens bestyrelse varetager væsentligt flere opgaver ud over de sædvanlige opgaver, der er omfattet af en administrationsaftale,” skriver fonden i sagen.
Huslejenævnenes normtal for administration og vicevært forslår som en skrædder i helvede
Anne Louise Husen – Partner, Husen Advokater
Og her kan fonden have en pointe. Det mener advokat Anne Louise Husen, som har speciale i fast ejendom, særligt bolig- og erhvervslejeret. Hun har beskæftiget sig med området siden 1977, været medlem af lejelovskommissionen, Frederiksberg Huslejenævn, har i over 20 år undervist i lejeret på Københavns Universitet, ligesom hun har skrevet og redigeret flere bøger om bl.a. lejeret.
Anne Louise Husen afviser, at huslejenævnenes normtal for udgifter til administration og vicevært giver et retvisende billede af de typiske reelle udgifter forbundet med de opgaver. Udgifterne er ofte betydeligt højere end normtallene, siger hun.
“Huslejenævnenes normtal for administration og vicevært forslår som en skrædder i helvede, var jeg lige ved at sige. De dækker ofte kun halvdelen af de reelle udgifter til de poster,” siger Anne Louise Husen.
Derudover bekræfter hun, at ejere af fast ejendom har en række omkostninger til ejendommene, som slet ingen sammenhæng har med de normtal, som Erhvervsstyrelsen henviser til.
“Udgifter til f.eks. vedligeholdelse er jo ikke en del af huslejenævnenes normtal til administration og vicevært. Og de udgifter kan svinge voldsomt afhængig af ejendommens alder og tilstand,” siger Anne Louise Husen.
Alligevel vurderer Erhvervsstyrelsen med afsæt i normtallene, at "den konkrete sammenblanding af bestyrelsens opgaver og roller ikke har været i fondens økonomiske interesse."
Anne Louise Husen genkender Erhvervsstyrelsens påstand om, at bestyrelsen har valgt en dyr løsning ved selv at udføre opgaverne omkring fondens ejendomme.
“Den pointe hører jeg ofte. Men min erfaring er bare, at det sjældent giver en besparelse at betale andre for at gøre arbejdet,” siger hun.
Anne Louise Husen understreger, at hun ikke ud fra det foreliggende kan vurdere, om bestyrelseshonoraret i Fynske Købstæders Fond har været for højt.
Hvis vi havde gjort det, havde vi formentlig aldrig hørt en pind fra Erhvervsstyrelsen
Henning Harder og Bent Müller – Fondsformand og bestyrelsesmedlem, Fynske Købstæders Fond
Fondens bestyrelse bestod fra 2015 til 2019 af Kjeld Bendix Poulsen, der gennem en lang årrække besad en større ejendomsportefølje, murermester og ingeniør Bent Müller, samt fondens nuværende formand Henning Harder, der tidligere var direktør i forsikringsselskabet Fynske Købstæder A/S og derudover har mange års erfaring med renovering af ejendomme.
Fordi bestyrelsen på den måde havde kompetencer på ejendomsområdet, mener den ikke selv, at den kunne have sparet fonden penge ved at købe arbejdet billigere ude i byen.
“Havde vi bedt andre om at bruge den samme tid, som vi i bestyrelsen har brugt på arbejdet, så var det blevet dyrere. Det har vores revisor også lavet beregninger på og sendt til Erhvervsstyrelsen," siger Henning Harder og Bent Müller.
Professor: Pas på vederlagsanalyser
Udover de omstridte normtal henviser Erhvervsstyrelsen og Erhvervsankenævnet også til undersøgelser af, hvad bestyrelser i erhvervsfonde typisk får i honorar.
Erhvervsstyrelsen fremhæver blandt andet en undersøgelse fra konsulenthuset EY, som tidligere har mødt hård kritik. Efter undersøgelsen blev publiceret, rettede EY flere fejl på baggrund af kritikken.
Nu er analysen blevet en del af grundlaget for afgørelsen om at nedsætte honoraret til bestyrelsen i Fynske Købstæders Fond.
“Erhvervsstyrelsen fastholder, at det i afgørelse af 6. maj 2020 fastsatte bestyrelsesvederlag er rimeligt, både under hensyntagen til de faktiske bestyrelsesopgaver i fonden, samt sædvanligt henset til hvad der betales i sammenlignelige fonde, jf. fremlagte undersøgelser,” skriver Erhvervsstyrelsen således i sagen med henvisning til bl.a. EY-undersøgelsen.
Erhvervsstyrelsen fremhæver med et diagram (se øverst i artiklen), at bestyrelseshonoraret i Fynske Købstæders Fond skiller sig ud sammenlignet med andre erhvervsdrivende fonde med samme balancesum – regnskabssprog for fondens samlede værdier, der ligger omkring 45 millioner kroner.
Ifølge fonden er forklaringen på det umiddelbart opsigtsvækkende diagram dog udelukkende, at bestyrelseshonoraret i Fynske Købstæders Fond også dækker bestyrelsens arbejdsopgaver omkring fondens ejendomme.
Fonden kunne også have valgt at bogføre dele af bestyrelseshonoraret på poster som administration og ejendomsinspektørarbejde, siger den.
“Hvis vi havde gjort det, havde vi formentlig aldrig hørt en pind fra Erhvervsstyrelsen, for så havde tallene slet ikke set sådan ud,” siger Henning Harder og Bent Müller.
Ifølge EYs vederlagsundersøgelse tyder noget på, at bestyrelsen kan have ret.
For mens bestyrelseshonoraret i Fynske Købstæders Fond ligger højt sammenlignet med andre fonde med samme værdier, så er personale- og administrationsomkostningerne i de andre fonde til gengæld cirka fem gange højere end i Fynske Købstæders Fond i gennemsnit.
Jeg mener, at myndighederne bør være varsomme med at tage generelle undersøgelser af erhvervsdrivende fondes vederlag som udtryk for den konkrete virkelighed og dermed som noget, der kan indgå direkte i et afgørelsesgrundlag
Rasmus Feldthusen – Professor i fondsret, Københavns Universitet
De samlede personale- og administrationsomkostninger er cirka 700.000 kr. årligt i Fynske Købstæders Fond. Sammenlignelige fonde har ifølge EY-undersøgelsen tilsvarende udgifter på omkring 3,5 mio. kr. om året.
Set fra dén vinkel kunne man kalde fonden særdeles omkostningseffektiv. Men det forholder hverken kendelsen fra Erhvervsankenævnet eller Erhvervsstyrelsens afgørelse sig til.
Tværtimod skriver Erhvervsstyrelsen – umiddelbart i strid med EY-undersøgelsen – at “det konstateres, at de samlede drifts- og administrationsomkostninger [i Fynske Købstæders Fond], i væsentligt omfang, overstiger administrationsomkostninger i sammenlignelige fonde.”
Ifølge Rasmus Feldthusen bør myndighederne på fondsområdet passe på med at anvende vederlagsundersøgelser, når de afgør konkrete sager.
“Jeg mener, at myndighederne bør være varsomme med at tage generelle undersøgelser af erhvervsdrivende fondes vederlag som udtryk for den konkrete virkelighed og dermed som noget, der kan indgå direkte i et afgørelsesgrundlag for, hvad der er rigtige og forkerte niveauer for en erhvervsdrivendes fonds konkrete forhold og erhvervaktivitet,” siger han.
Fundats har forelagt punkterne om de angiveligt misvisende normtal, de modstridende tal fra EY's verderlagsanalyse og professor Rasmus Feldthusens advarsel mod at bruge generelle vederlagsanalyser i konkrete sager for Erhvervsstyrelsen.
Erhvervsstyrelsen oplyser, at den ikke ønsker at kommentere punkterne, fordi den ikke kommenterer konkrete og/eller verserende sager.
