Rettelse: Tallene for Augustinus Fonden i tabellen var behæftet med fejl. Artiklen er opdateret med de korrekte tal d. 15.8.2017 kl. 18.
Det lave renteniveau har gjort det til noget af en udfordring for de erhvervsdrivende fonde at skabe et fornuftigt afkast på deres enorme formuer. Aktieinvesteringer er historisk dyre, og obligationer giver for tiden et afkast på et stort, rundt nul.
Det er også en af årsagerne til, at hele den danske pensionsbranche i samlet flok nu har vendt blikket mod alternative investeringer som at lege bank for erhvervsvirksomheder, investere i grøn energi eller direkte i unoterede virksomheder. Jagten på at finde et højt afkast er blevet svær, og det får flere erhvervsdrivende fonde til at placere flere penge i ejendomme.
”Vi vil gerne øge vores investeringer i ejendomme. Hvor vi i dag ligger med godt halvdelen af formuen i ejendomme, er det vores ambition at komme op på 60 til 70 procent i løbet af de næste fem år. Det kommer til at afhænge af, hvilke projekter vi får tilbudt, for det er rigtigt, at der er blevet længere mellem snapsene på ejendomsinvesteringer. Til gengæld ser vi stort set ingen risiko i de næste mange år på markedet for boligudlejningsejendomme til et afkast, der tidligere har været oppe på 7-8 procent årligt inklusive værdistigninger på ejendommene,” fortæller direktør Henrik A. Holtegaard fra KV Fonden.
I KV Fonden har man netop købt et gammelt plejehjem i Hørsholm, der skal rives ned og ombygges til 29-30 rækkehuse, og det er et godt eksempel på, hvordan KV Fonden gerne vil investere i de kommende år. Nybyggeri eller forbedring af boligudlejningsejendomme på de mest populære beliggenheder i og omkring storbyen.
I Aarhus Universitets Forskningsfond vil investeringerne i ejendomme blive fordoblet i løbet af det næste år.
”Ejendomsinvesteringer er altid spændende. Jord går aldrig af mode, som man siger. Der er altid prisstigninger i ejendomme, så længe du har råd til at holde dem og ikke bliver tvunget til at sælge ud igen på kort sigt. På længere sigt vil jeg ikke afvise, at vi investerer endnu mere i ejendomme, så længe vi netop har råd til at holde dem. Det er ikke vores strategi at investere i ejendomme på kort sigt i stedet for at investere kortsigtet i aktiemarkedet,” siger adm. direktør Jørgen Lang fra Aarhus Universitets Forskningsfond, der primært investerer omkring Aarhus Universitet, der også typisk fungerer som lejer af fondens ejendomme.
Fordoblingen af ejendomsporteføljen svarer til en ekstra investering på over 800 mio. kr. fra Aarhus Universitets Forskningsfond, der knytter sig til én konkret investering.
I KV Fonden vil en forøgelse af ejendomsporteføljen fra 50 til 70 procent betyde at ekstra 150 mio. kr. investeres i ejendomsmarkedet ud over de godt 300 mio. kr., der allerede er placeret i investeringsejendomme.
Mange milliarder
Der er tale om nogle store aktører i markedet. En kortlægning af bare ti af de større erhvervsdrivende fonde i Danmark viser, at de forsigtigt sat allerede har 8,2 mia. kr. placeret i investeringsejendomme ud af en samlet formue på 38,5 mia. kr. Mange af dem har taget ejendommenes værdi op til historiske købspriser og har dermed ikke indregnet værdistigningerne i regnskaberne over årene.
FrederiksbergFonden har i dag næsten 70 procent af formuen investeret i ejendomsmarkedet svarende til 273 mio. kr. Elsass Fonden har med 279 mio. kr. 15 procent af formuen placeret i ejendomme. Gennemsnitligt har de ti erhvervsdrivende fonde over en tredjedel af formuen placeret i ejendomme frem for aktier, obligationer eller direkte i erhvervsvirksomheder, viser Danmarks Fondes kortlægning.
På den måde er udviklingen interessant. Ser man på pensionsbranchen, der også lever af at forvalte penge, er andelen af formuen placeret i ejendomme sjældent mere end 10 procent. Og lige nu er der flere i pensionsbranchen, der forlader ejendomsmarkedet, netop fordi det er blevet for dyrt.
Derfor er det på papiret ikke uden risiko at investere i ejendomme netop nu. I flere år har både danske og udenlandske institutionelle investorer drevet priserne i vejret, og når man køber dyrt, kan det gå ud over afkastet.
Men fra flere af fondene lyder det, at ejendomme passer utroligt godt til langsigtede investorer som fonde. Ejendommene er investeringer, man selv kan kontrollere, de giver stabile indtægter og svinger ikke så meget i værdi som eksempelvis aktier.
Afkast og risiko
Derfor betragter flere af fondene ejendomsmarkedet som mere interessant end traditionelle investeringer i aktier og obligationer. Typisk giver aktier på lang sigt et afkast omkring syv procent. Obligationer giver 3-4 procent, men er lige nu præget af den meget lave rente. Ejendomsmarkedet giver to til tre procent, men det er kun på selve driften og før eventuelle værdistigninger på ejendommene.
I KV Fonden har man eksempelvis haft et langt højere afkast på aktier end ejendomme i de senere år, men risikoen på ejendomme er så til gengæld meget lavere end aktier. Aktieinvesteringerne gav sidste år et afkast på 28 mio. kr. ud af en formue på 323 mio. kr. Det svarer til et afkast på 8,7 procent. Men ejendommene passer alligevel bedre til den risikoprofil, bestyrelsen har udstukket. Og det er ikke den eneste fordel og årsag til, at direktør Henrik A. Holtegaard vil investere mere i ejendomme.
”Aktier tager store dyk ind i mellem, og det passer ikke så godt til os, der også skal foretage uddelinger løbende, og der har vi brug for de stabile indtægter, der findes på ejendomsmarkedet. Vi ser ikke den store risiko på ejendomsmarkedet de næste mange år, hvor der vil være stor efterspørgsel på boligudlejning i de områder, hvor vi investerer. Der ser vi stor befolkningstilvækst de næste 20 år frem i tiden,” fortæller han.
Martin Dahl fra FrederiksbergFonden har også tjent noget højere afkast på aktier end på ejendomme, men fonden har netop lagt en ny strategi for investeringer i ejendomme, der læner sig op ad samme forudsigelser. Fonden kiggede ud i fremtiden og vurderede, hvor man kunne opnå det højeste afkast, og man overvejede om de 70 procent af formuen i ejendomme i stedet skulle være 50 procent. Men konklusionen var, at det bedste afkast til risikoen var at finde på ejendomsmarkedet.
”Frem til 2035 ser vi afkastet stige fra i dag lige under to procent alene på driften op til fem procent årligt til en meget lille risiko. Vores strategi er, i takt med at folk flytter ud, at renovere ejendommene, hvorefter huslejen kan sættes på markedsvilkår, og så det er ikke svært at leje ud til huslejer over 10.000 kr. månedligt på Frederiksberg. Så en investering på 800.000 i renovering kan nemt ende med at skabe et afkast på 15 til 17 procent. Men det er også klart, at markedet er steget så meget, at mulighederne er blevet mere begrænsede,” siger han.
Ikke uden risiko
I KV Fonden peger man også på, at det ikke er risikofrit for erhvervsdrivende fonde at være i ejendomsmarkedet.
”Kompetencer er utroligt vigtige. Du har at gøre med en meget kompliceret lovgivning, og du kan hurtigt få problemer, hvis du ikke fagligt ved, hvordan tingene hænger sammen. Det kan blive rigtigt dyrt, hvis du ikke er opmærksom på juridiske og lejeretlige problemstillinger i forbindelse med køb af ejendomme. Overser man noget, kan det ødelægge hele projektet, og jeg bruger meget tid på at driftsoptimere vores ejendomme, så de giver et højere afkast. Så det er ikke noget, man bare kaster sig ud i. Indimellem bliver vi præsenteret for projekter, som er deciderede useriøse,” siger Henrik A. Holtegaard.
”Du skal have forstand på den del af ejendomsmarkedet, du vil være i som fond. Vi mener jo, at vi har forretningsmæssig indsigt i at drive udlejningsejendomme, som vi har gjort i rigtigt mange år med de fire ejendomme, vi har på Frederiksberg,” siger Martin Dahl fra FrederiksbergFonden.
For ejendomme kan også tage store fald i værdi, som det sås under finanskrisen, hvilket også bliver en betydelig risiko for de erhvervsdrivende fonde, når de netop har så meget i ejendomme i forvejen.
”Vi så i årene op til finanskrisen, at markedet var overophedet, og det skyldes jo at mange handlede ejendommene kunstigt op med hinanden og lånte kraftigt til handlerne. De aktører er ikke længere i markedet, og vi ser også, at der kræves mere egenkapital fra bankernes side, hvis man vil låne. Det oplever vi selv. Så vi ser ingen tegn på, at det vil gentage sig foreløbig. Tværtimod er markedet for boligudlejningsejendomme positivt, så langt vi kan se ud i fremtiden. Som jeg ser markedet lige nu, er det stabilt i 2017 og 2018 – endda med muligheden for mindre prisstigninger,” siger Henrik A. Holtegaard fra KV Fonden, men erkender samtidig, at det nok ikke er mere end tre til fire år, man kan sige meget med sikkerhed.
Så er der også lige risikoen omkring renteudviklingen. Den lave rente er på den ene side en af årsagerne til, at ejendomsmarkedet og alternative investeringer i det hele taget er meget interessante lige nu. Men på den anden side er den også en stor risikofaktor. Hvis renten igen stiger, kan det skabe negative bølger til ejendomsmarkedet, hvis folk ikke længere har råd til betale af på deres lån.
Erhvervsdrivende fonde er store aktører på ejendomsmarkedet
Mio. kr., 2016
| Ejendomme til bogført værdi | Balance | Ejendomsinvesteringernes andel af aktiverne | Egenkapital | |
|---|---|---|---|---|
| Augustinus Fonden | 2.434 | 19.316 | 13% | 18.971 |
| Det Obelske Familiefond | 318 | 2.301 | 14% | 1.894 |
| Elsass Fonden | 279 | 1.879 | 15% | 1.862 |
| Frederiksberg Fonden | 273 | 409 | 67% | 362 |
| Færchfonden | 342 | 1.753 | 20% | 1.487 |
| Gudbjörg og Ejnar Honorés fond | 190 | 907 | 21% | 865 |
| Knud Højgaards Fond | 699 | 2.635 | 27% | 2.385 |
| KV Fonden | 303 | 632 | 48% | 563 |
| Aarhus Universitets Forskningsfond | 2.256 | 6.556 | 34% | 4.861 |
| Aase og Ejnar Danielsens fond | 1.101 | 2.460 | 45% | 2.444 |
| I alt | 8.195 | 38.848 | 30% | 35.694 |
