Fonde klar til flere investeringer i rekordhøjt ejendomsmarked

De er­hvervs­dri­ven­de fon­de er al­le­re­de mæg­ti­ge ak­tø­rer på det dan­ske ejen­doms­mar­ked, men nu mel­der fle­re sig klar til at øge de­res in­ve­ste­rin­ger i ejen­dom­me. Det kan gå ud over det frem­ti­di­ge af­kast, der en­der på et par pro­cent, hvis ik­ke mar­ke­det fort­sæt­ter med at sti­ge. Men væl­ger man selek­tivt, vil af­ka­stet på vis­se de­le af ejen­doms­mar­ke­det sti­ge mar­kant i de kom­men­de år, ly­der det. 

Ret­tel­se: Tal­le­ne for Au­gusti­nus Fon­den i ta­bel­len var be­hæf­tet med fejl. Ar­tik­len er op­da­te­ret med de kor­rek­te tal d. 15.8.2017 kl. 18.

Det la­ve ren­te­ni­veau har gjort det til no­get af en ud­for­dring for de er­hvervs­dri­ven­de fon­de at ska­be et for­nuf­tigt af­kast på de­res enor­me for­mu­er. Ak­tie­in­ve­ste­rin­ger er hi­sto­risk dy­re, og ob­liga­tio­ner gi­ver for ti­den et af­kast på et stort, rundt nul.

Det er og­så en af år­sa­ger­ne til, at he­le den dan­ske pen­sions­bran­che i sam­let flok nu har vendt blik­ket mod al­ter­na­ti­ve in­ve­ste­rin­ger som at le­ge bank for er­hvervsvirk­som­he­der, in­ve­ste­re i grøn ener­gi el­ler di­rek­te i uno­te­re­de virk­som­he­der. Jag­ten på at fin­de et højt af­kast er ble­vet svær, og det får fle­re er­hvervs­dri­ven­de fon­de til at pla­ce­re fle­re pen­ge i ejendomme.

”Vi vil ger­ne øge vo­res in­ve­ste­rin­ger i ejen­dom­me. Hvor vi i dag lig­ger med godt halv­de­len af for­mu­en i ejen­dom­me, er det vo­res am­bi­tion at kom­me op på 60 til 70 pro­cent i lø­bet af de næ­ste fem år. Det kom­mer til at af­hæn­ge af, hvil­ke pro­jek­ter vi får til­budt, for det er rig­tigt, at der er ble­vet læn­ge­re mel­lem snap­se­ne på ejen­doms­in­ve­ste­rin­ger. Til gen­gæld ser vi stort set in­gen ri­si­ko i de næ­ste man­ge år på mar­ke­det for bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me til et af­kast, der tid­li­ge­re har væ­ret op­pe på 7-8 pro­cent år­ligt in­klu­si­ve vær­di­stig­nin­ger på ejen­dom­me­ne,” for­tæl­ler di­rek­tør Hen­rik A. Hol­te­gaard fra KV Fonden.

I KV Fon­den har man net­op købt et gam­melt ple­je­hjem i Hørs­holm, der skal ri­ves ned og om­byg­ges til 29-30 ræk­ke­hu­se, og det er et godt ek­sem­pel på, hvor­dan KV Fon­den ger­ne vil in­ve­ste­re i de kom­men­de år. Ny­byg­ge­ri el­ler for­bed­ring af bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me på de mest po­pu­læ­re be­lig­gen­he­der i og om­kring storbyen.

I Aar­hus Uni­ver­si­tets Forsk­nings­fond vil in­ve­ste­rin­ger­ne i ejen­dom­me bli­ve for­doblet i lø­bet af det næ­ste år.

”Ejen­doms­in­ve­ste­rin­ger er al­tid spæn­den­de. Jord går al­drig af mo­de, som man si­ger. Der er al­tid pris­stig­nin­ger i ejen­dom­me, så læn­ge du har råd til at hol­de dem og ik­ke bli­ver tvun­get til at sæl­ge ud igen på kort sigt. På læn­ge­re sigt vil jeg ik­ke af­vi­se, at vi in­ve­ste­rer end­nu me­re i ejen­dom­me, så læn­ge vi net­op har råd til at hol­de dem. Det er ik­ke vo­res stra­te­gi at in­ve­ste­re i ejen­dom­me på kort sigt i ste­det for at in­ve­ste­re kort­sig­tet i ak­tie­mar­ke­det,” si­ger adm. di­rek­tør Jør­gen Lang fra Aar­hus Uni­ver­si­tets Forsk­nings­fond, der pri­mært in­ve­ste­rer om­kring Aar­hus Uni­ver­si­tet, der og­så ty­pisk fun­ge­rer som le­jer af fon­dens ejendomme.

For­dob­lin­gen af ejen­doms­por­te­følj­en sva­rer til en ek­stra in­ve­ste­ring på over 800 mio. kr. fra Aar­hus Uni­ver­si­tets Forsk­nings­fond, der knyt­ter sig til én kon­kret investering.

I KV Fon­den vil en for­ø­gel­se af ejen­doms­por­te­følj­en fra 50 til 70 pro­cent be­ty­de at ek­stra 150 mio. kr. in­ve­ste­res i ejen­doms­mar­ke­det ud over de godt 300 mio. kr., der al­le­re­de er pla­ce­ret i investeringsejendomme.

Mange milliarder

Der er ta­le om nog­le sto­re ak­tø­rer i mar­ke­det. En kort­læg­ning af ba­re ti af de stør­re erhvervs­drivende fon­de i Dan­mark vi­ser, at de for­sig­tigt sat al­le­re­de har 8,2 mia. kr. pla­ce­ret i investe­rings­­ejendomme ud af en sam­let for­mue på 38,5 mia. kr. Man­ge af dem har ta­get ejen­dom­menes vær­di op til hi­sto­ri­ske købspri­ser og har der­med ik­ke in­dreg­net værdi­stig­ningerne i regn­ska­ber­ne over årene.

Fre­de­riks­berg­Fon­den har i dag næ­sten 70 pro­cent af for­mu­en in­ve­ste­ret i ejen­doms­mar­ke­det sva­ren­de til 273 mio. kr. El­sass Fon­den har med 279 mio. kr. 15 pro­cent af for­mu­en pla­ce­ret i ejen­dom­me. Gen­nem­snit­ligt har de ti er­hvervs­dri­ven­de fon­de over en tred­je­del af for­mu­en pla­ce­ret i ejen­dom­me frem for ak­tier, ob­liga­tio­ner el­ler di­rek­te i er­hvervsvirk­som­he­der, vi­ser Dan­marks Fon­des kortlægning.

På den må­de er ud­vik­lin­gen in­ter­es­sant. Ser man på pen­sions­bran­chen, der og­så le­ver af at for­val­te pen­ge, er an­de­len af for­mu­en pla­ce­ret i ejen­dom­me sjæl­dent me­re end 10 pro­cent. Og li­ge nu er der fle­re i pen­sions­bran­chen, der for­la­der ejen­doms­mar­ke­det, net­op for­di det er ble­vet for dyrt.

Der­for er det på pa­pi­ret ik­ke uden ri­si­ko at in­ve­ste­re i ejen­dom­me net­op nu. I fle­re år har bå­de dan­ske og uden­land­ske in­sti­tu­tio­nel­le in­ve­sto­rer dre­vet pri­ser­ne i vej­ret, og når man kø­ber dyrt, kan det gå ud over afkastet.

Men fra fle­re af fon­de­ne ly­der det, at ejen­dom­me pas­ser ut­ro­ligt godt til lang­sig­te­de inve­sto­rer som fon­de. Ejen­dom­me­ne er in­ve­ste­rin­ger, man selv kan kon­trol­le­re, de gi­ver sta­bi­le ind­tægter og svin­ger ik­ke så me­get i vær­di som ek­sem­pel­vis aktier.

Afkast og risiko

Der­for be­trag­ter fle­re af fon­de­ne ejen­doms­mar­ke­det som me­re in­ter­es­sant end tra­di­tio­nel­le in­ve­ste­rin­ger i ak­tier og ob­liga­tio­ner. Ty­pisk gi­ver ak­tier på lang sigt et af­kast om­kring syv pro­cent. Ob­liga­tio­ner gi­ver 3-4 pro­cent, men er li­ge nu præ­get af den me­get la­ve ren­te. Ejen­doms­mar­ke­det gi­ver to til tre pro­cent, men det er kun på sel­ve drif­ten og før even­tu­el­le vær­di­stig­nin­ger på ejendommene.

I KV Fon­den har man ek­sem­pel­vis haft et langt hø­je­re af­kast på ak­tier end ejen­dom­me i de se­ne­re år, men ri­si­ko­en på ejen­dom­me er så til gen­gæld me­get la­ve­re end ak­tier. Aktie­inve­ste­ringerne gav sid­ste år et af­kast på 28 mio. kr. ud af en for­mue på 323 mio. kr. Det sva­rer til et af­kast på 8,7 pro­cent. Men ejen­dom­me­ne pas­ser al­li­ge­vel bed­re til den ri­si­kopro­fil, besty­rel­sen har ud­stuk­ket. Og det er ik­ke den ene­ste for­del og år­sag til, at di­rek­tør Hen­rik A. Hol­te­gaard vil in­ve­ste­re me­re i ejendomme.

”Ak­tier ta­ger sto­re dyk ind i mel­lem, og det pas­ser ik­ke så godt til os, der og­så skal fo­re­ta­ge ud­de­lin­ger lø­ben­de, og der har vi brug for de sta­bi­le ind­tæg­ter, der fin­des på ejendoms­mar­kedet. Vi ser ik­ke den sto­re ri­si­ko på ejen­doms­mar­ke­det de næ­ste man­ge år, hvor der vil væ­re stor ef­ter­spørgsel på bo­li­g­ud­lej­ning i de om­rå­der, hvor vi in­ve­ste­rer. Der ser vi stor befolk­nings­til­vækst de næ­ste 20 år frem i ti­den,” for­tæl­ler han.

Mar­tin Da­hl fra Fre­de­riks­berg­Fon­den har og­så tjent no­get hø­je­re af­kast på ak­tier end på ejen­dom­me, men fon­den har net­op lagt en ny stra­te­gi for in­ve­ste­rin­ger i ejen­dom­me, der læ­ner sig op ad sam­me for­ud­si­gel­ser. Fon­den kig­ge­de ud i frem­ti­den og vur­de­re­de, hvor man kun­ne op­nå det hø­je­ste af­kast, og man over­ve­je­de om de 70 pro­cent af for­mu­en i ejen­dom­me i ste­det skul­le væ­re 50 pro­cent. Men kon­klu­sio­nen var, at det bed­ste af­kast til ri­si­ko­en var at fin­de på ejendomsmarkedet.

”Frem til 2035 ser vi af­ka­stet sti­ge fra i dag li­ge un­der to pro­cent ale­ne på drif­ten op til fem pro­cent år­ligt til en me­get lil­le ri­si­ko. Vo­res stra­te­gi er, i takt med at folk flyt­ter ud, at reno­vere ejen­dom­me­ne, hvor­ef­ter hus­lej­en kan sæt­tes på mar­keds­vil­kår, og så det er ik­ke svært at le­je ud til hus­le­jer over 10.000 kr. må­ned­ligt på Fre­de­riks­berg. Så en in­ve­ste­ring på 800.000 i renove­ring kan nemt en­de med at ska­be et af­kast på 15 til 17 pro­cent. Men det er og­så klart, at mar­ke­det er ste­get så me­get, at mu­lig­he­der­ne er ble­vet me­re be­græn­se­de,” si­ger han.

Ikke uden risiko

I KV Fon­den pe­ger man og­så på, at det ik­ke er ri­si­kof­rit for er­hvervs­dri­ven­de fon­de at væ­re i ejendomsmarkedet.

”Kom­pe­ten­cer er ut­ro­ligt vig­ti­ge. Du har at gø­re med en me­get kom­pli­ce­ret lov­giv­ning, og du kan hur­tigt få pro­ble­mer, hvis du ik­ke fag­ligt ved, hvor­dan tin­ge­ne hæn­ger sam­men. Det kan bli­ve rig­tigt dyrt, hvis du ik­ke er op­mærk­som på juri­di­ske og le­je­ret­li­ge pro­blem­stil­lin­ger i for­bin­del­se med køb af ejen­dom­me. Over­ser man no­get, kan det øde­læg­ge he­le pro­jek­tet, og jeg bru­ger me­get tid på at drifts­op­ti­me­re vo­res ejen­dom­me, så de gi­ver et hø­je­re af­kast. Så det er ik­ke no­get, man ba­re ka­ster sig ud i. In­di­mel­lem bli­ver vi præ­sen­te­ret for pro­jek­ter, som er de­ci­de­re­de use­ri­ø­se,” si­ger Hen­rik A. Holtegaard.

”Du skal ha­ve for­stand på den del af ejen­doms­mar­ke­det, du vil væ­re i som fond. Vi me­ner jo, at vi har for­ret­nings­mæs­sig ind­sigt i at dri­ve ud­lej­nings­e­jen­dom­me, som vi har gjort i rig­tigt man­ge år med de fi­re ejen­dom­me, vi har på Fre­de­riks­berg,” si­ger Mar­tin Da­hl fra FrederiksbergFonden.

For ejen­dom­me kan og­så ta­ge sto­re fald i vær­di, som det sås un­der fi­nanskri­sen, hvil­ket og­så bli­ver en be­ty­de­lig ri­si­ko for de er­hvervs­dri­ven­de fon­de, når de net­op har så me­get i ejen­dom­me i forvejen.

”Vi så i åre­ne op til fi­nanskri­sen, at mar­ke­det var overop­he­det, og det skyl­des jo at man­ge hand­le­de ejen­dom­me­ne kun­stigt op med hin­an­den og lån­te kraf­tigt til hand­ler­ne. De ak­tø­rer er ik­ke læn­ge­re i mar­ke­det, og vi ser og­så, at der kræ­ves me­re egen­ka­pi­tal fra ban­ker­nes si­de, hvis man vil lå­ne. Det op­le­ver vi selv. Så vi ser in­gen tegn på, at det vil gen­ta­ge sig fo­re­lø­big. Tvær­ti­mod er mar­ke­det for bo­li­g­ud­lej­nings­e­jen­dom­me po­si­tivt, så langt vi kan se ud i frem­tiden. Som jeg ser mar­ke­det li­ge nu, er det sta­bilt i 2017 og 2018 – end­da med mulig­heden for min­dre pris­stig­nin­ger,” si­ger Hen­rik A. Hol­te­gaard fra KV Fon­den, men er­ken­der sam­ti­dig, at det nok ik­ke er me­re end tre til fi­re år, man kan si­ge me­get med sikkerhed.

Så er der og­så li­ge ri­si­ko­en om­kring ren­te­ud­vik­lin­gen. Den la­ve ren­te er på den ene si­de en af år­sa­ger­ne til, at ejen­doms­mar­ke­det og al­ter­na­ti­ve in­ve­ste­rin­ger i det he­le ta­get er me­get in­ter­es­san­te li­ge nu. Men på den an­den si­de er den og­så en stor ri­si­ko­fak­tor. Hvis ren­ten igen sti­ger, kan det ska­be ne­ga­ti­ve bøl­ger til ejen­doms­mar­ke­det, hvis folk ik­ke læn­ge­re har råd til be­ta­le af på de­res lån.

Erhvervsdrivende fonde er store aktører på ejendomsmarkedet

Mio. kr., 2016

 Ejen­dom­me til bog­ført vær­diBa­lan­ceEjen­doms­in­ve­ste­rin­ger­nes an­del af ak­ti­ver­neEgen­ka­pi­tal
Au­gusti­nus Fonden2.43419.31613%18.971
Det Obel­ske Familiefond3182.30114%1.894
El­sass Fonden2791.87915%1.862
Fre­de­riks­berg Fonden27340967%362
Fær­ch­fon­den3421.75320%1.487
Gud­b­jörg og Ej­nar Ho­norés fond19090721%865
Knud Høj­gaards Fond6992.63527%2.385
KV Fon­den30363248%563
Aar­hus Uni­ver­si­tets Forskningsfond2.2566.55634%4.861
Aa­se og Ej­nar Da­ni­el­sens fond1.1012.46045%2.444
I alt8.19538.84830%35.694

Skri­bent

Læs me­re om

Ka­te­go­ri­er:

Tags:

Læs også

Forsiden lige nu

Coronakrise

Serie: Gode Ramme for Gode Donationer