Få dage før, Danmark lukkede ned i marts 2020, havde Realdania samlet en lang række interessenter og kolleger til et stort arrangement i Blox i København. Med besøg af amerikanske og britiske fonde som oplægsholdere og med TV-Avisens Nina Munch-Perrin som ordstyrer.
Anledningen var lanceringen af foreningens nye investeringsstrategi, som for første gang åbnede mulighed for at investere i projekter, der flugter med de filantropiske formål. Samtidig præsenterede Realdania den nye investeringsdirektør Kenneth Lillelund Winther, der overtog roret efter Peter Johansen, netop som bestyrelsen i slutningen af 2019 havde sagt god for en ny aktivklasse med længere tidshorisont – mission related investments (MRI).
”Hvad vi kunne gøre på fire år med Peter Johansen, skal vi nu bruge syv år for at opnå uden dig, Peter,” jokede Kenneth Lillelund Winther, som kom med solid erfaring fra den finansielle sektor og stod klar til at føre Realdania ud på et nyt investeringsspor.
Forud var gået to år med forberedelser: sonderinger, inspirationsture til USA og erfaringsudvekslinger med ligesindede filantroper.
”Vi talte med nogle amerikanske filantropiske fonde, som er langt fremme på det her område i modsætning til de nordiske lande, som er gode til ESG. Det var virkelig gavnligt at lære af de amerikanske erfaringer med MRI,” siger Kenneth Lillelund Winther.
Tilsagn og kald
Tilbage i marts i 2020 kunne Realdania fortælle, at de allerede tre måneder henne i strategiperioden havde indgået MRI-investeringer for 150 mio. kr.
De første MRI-investeringer blev placeret i SUSI Energy Efficiency Fund II. Altså en private equity investering, hvor investorerne hjælper med at finansiere energirenoveringer via en schweizisk kapitalforvalter.
”Det kan f.eks. være hos virksomheder og kommuner, der selv ville have svært ved at løfte finansieringen af renoveringsprojektet,” forklarer Kenneth Lillelund Winther.
Men ni måneder senere, den 31. december 2020, stod der kun 48 mio. kr. på MRI-kontoen ifølge Realdanias årsregnskab. Det, der umiddelbart kunne se ud som et fald i forhold til Realdanias første udmeldinger, skyldes dog den investeringstekniske beslutningsproces, som er helt sædvanlig for illikvide investeringer.
”Vi har en proces på investeringer i MRI, hvor vi både godkender, at de understøtter vores mission rent filantropisk, og derudover er der en ren finansiel godkendelsesproces. Når begge processer har fået et flueben, kan direktionen give en godkendelse til investeringen,” siger Kenneth Lillelund Winther.
De første 150 mio. kr. i SUSI-investeringsfonden var i marts 2020 således endnu ikke konkrete investeringer, men derimod en slags rammeaftale med kapitalforvalteren.
”Så foregår det sådan, at kapitalforvalteren gradvist går ud og finder de relevante selskaber eller investeringspositioner, laver due diligence og indgår i forhandlinger med de selskaber, de skal købe dem af. Og når de så er blevet enige med selskaberne, står vores penge klar til at blive ’kaldt’,” forklarer Kenneth Lillelund Winther.
Så når vi om en måneds tid står ved udgangen året, har vi nok ikke fået kaldt alle 500 mio. kr.
Kenneth Lillelund Winther – Investeringsdirektør, Realdania
Når kapitalforvalteren modtager Realdanias investeringstilsagn, har de typisk en investeringsperiode på tre til fem år, inden de skal have ’kaldt’ pengene til de konkrete investeringer. Og det er forklaringen på, at Realdanias udmelding om 150 mio. kr. efter et år ikke synede af mere end 48 mio. kr. i MRI.
”Derefter arbejder kapitalforvalteren med selskaberne yderligere tre til fem år, og herefter vil de så afhænde dem igen - typisk efter otte til ti år, hvor vi så får pengene igen forhåbentligt med et godt afkast,” siger Kenneth Lillelund Winther.
Nye tilsagn om flere MRI
I sidste uge relancerede Realdania så nyheden om strategien for MRI-investeringer og fortalte blandt andet til Dagbladet Børsen, at foreningen indenfor de kommende måneder vil nå op på investeringsaftaler i den nye MRI-aktivklasse for 500 mio. kr.
Udover den eksisterende SUSI-fond har Realdania nu indgået investeringsaftaler med to nye illikvide investeringsforeninger i MRI-klassen. Desuden arbejdes der lige øjeblikket på at oprette depoter til to børsnoterede-specialfonde, som også indregnes som missionsrelaterede investeringer, fortæller Kenneth Lillelund Winther.
”Så når vi om en måneds tid står ved udgangen året, har vi nok ikke fået kaldt alle 500 mio. kr., men mit bud er, at vi står med MRI-investeringer for 400 mio. kr.,” siger Kenneth Lillelund Winther.
Da bestyrelsen i 2019 sagde god for den nye strategi, blev det besluttet, at Realdania frem til og med 2026 kan indgå MRI-investeringer for fem procent af Realdanias investeringsformue på cirka 25 mia. kr., hvilket svarer til i alt 1,2 mia. kr.
Dermed ser det ud til, at investeringsdirektøren ved indgangen til 2023 kommer i mål med en tredjedel af den type investeringer, som både giver et godt afkast og samtidig giver værdi i forhold til Realdanias filantropiske strategi.
Kvalitativ bundlinje
Som med alle andre regnestykker, hvor man regner med det dobbelte bundlinjer, er det også for MRI-investeringer en udfordring at værdiansætte investeringernes ikke-finansielle bidrag til Realdanias filantropiske formål –’missionen’.
En af de første udfordringer er samarbejdet med de eksterne kapitalforvaltere, som ofte er udenlandske og måske ikke kender meget til Realdanias virke.
Når vi taler om regnemetoden indenfor filantropi, er det jo noget mere besværligt at sige, i hvor høj grad investeringen rammer vores filantropiske mål
Kenneth Lillelund Winther – Investeringsdirektør, Realdania
- Hvordan forklarer du dine kapitalforvaltere, hvad missionen egentlig er?
”Den måde, vi kommunikerer med kapitalforvalterne på, er ikke særlig meget den vej. Vi gør det egentlig omvendt. Vi sidder selv internt og ser på, hvad der passer til vores mission, og så prøver vi at finde de kapitalforvalteres strategier, der rammer vores mission,” siger Kenneth Lillelund Winther.
Han formulerer selv Realdanias mission som ”mest mulig livskvalitet indenfor det byggede miljø.” Og det er den mission, investeringen skal holdes op imod, når investeringsdirektøren i samarbejde med Realdanias filantropiafdeling skal vurdere det filantropiske afkast på investeringen.
Realdanias MRI:Indtil videre har Realdania indgået investeringsaftaler med flg. kapitalforvaltere.
SUSI Partners (finansiering af energirenovering)
NinetyOne (børsnoterede aktier)
NN IP (børsnoterede aktier)
Navitas (venture Proptech)
Building Ventures (venture ProptechSamlet har Realdania givet investeringstilsagn på 500 mio. kr., heraf forventer
Kenneth Lillelund Winther, at cirka 400 mio. kr. vil være ’kaldt’ – det vil sige omsat i konkrete investeringer - ved årsskiftet.Det svarer til 1,6 procent af investeringsformuen på 25 mia. kr.
Ikke alt kan måles og vejes
Derfor er næste udfordring at fastlægge de vurderingsmekanismer, der skal belyse i hvor stor grad den enkelte investering bidrager til den filantropiske mission.
”Der er ikke rigtig nogen investeringsmuligheder, der brander sig på, at de rammer Realdanias mission. Derfor skal vi selv skabe det link. Og det er en af de ting, der er vanskeligt, fordi det rammer ned i et af dilemmaerne ved MRI – nemlig de filantropiske regnemetoder. Vi kan sagtens regne på, hvad det forventede finansielle afkast er, hvad de forventede risici er, og hvad deres historiske track record er i forhold til gode afkast.”
”Men når vi taler om regnemetoden indenfor filantropi, er det jo noget mere besværligt at sige, i hvor høj grad investeringen rammer vores filantropiske mål. Det kan vi ikke spørge de eksterne kapitalforvaltere om, det er vi nødt til at arbejde med internt.”
”Det er langt sværere at regne én til én, hvad et impact er i forhold til, hvor let det egentlig er at regne på et afkast og en risiko,” siger Kenneth Lillelund Winther.
- Hvordan opgør i så den ikke-finansielle værdi, så I kan vurdere de to bundlinjer på de enkelte MRI-investeringer?
”Det er et klassisk dilemma indenfor al impact-investering generelt. Vi har et noget snævrere område, fordi al vores impact skal være indenfor missionen, og dermed bliver det sværere at vurdere end generelle impact-investeringer. Det er ikke alt, der kan måles og vejes, og det er noget af det, vi havde en god dialog med de amerikanske fonde om. Spørgsmålet er, hvad man gør, når der en effekt, man ikke helt kan måle eller veje. Skal man så gøre det eller ej?”
Som at skyde sig i foden
I nogle tilfælde er det enkelt at regne på den dobbelte bundlinje – for eksempel kan man med nogle af de børsnoterede MRI-investeringer måle på deres Co2-forbrug pr. omsætningskrone, forklarer Kenneth Lillelund Winther.
”Men hvis du vil finansiere noget innovation indenfor det byggede miljø, hvor du opfinder en måde at være mere effektiv på, så er man nødt til mere kvalitativt at beskrive, hvordan det gavner. Så det er en kvalitativ vurdering, og det er derfor, at vi har en helt selvstændig godkendelsesproces på den filantropiske del af investeringerne.”
I Realdanias MRI-strategi er det et ufravigeligt princip, at investeringen også skal give finansiel værdi svarende til det forventede afkast på de kommercielle investeringer. Det gælder uanset, hvor stor filantropisk værdi investeringen har i forhold til Realdanias mission.
- Hvis I var bedre til at opgøre en filantropisk værdi af MRI-investeringerne, kunne du så forestille dig, at I med tiden kunne stille lavere krav til det finansielle afkast på den type investeringer?
”Både og. Vi har kun én indtægtskilde til at betale vores filantropiske uddelinger og til at betale skat. Vi ønsker så høje uddelinger som muligt uden at erodere den formue, vi har. Kun på den måde kan vi også være vigtige for de fremtidige generationer. Men vi har den fordel, at vi kan være langsigtede og tåle ret store udsving i vores formue og dermed tage store risici i investeringsbeholdningen. Det skal vi også gøre, men vi skal samtidig også kunne levere et aktielignende afkast, for ellers kan vi ikke holde uddelingsniveauet både nu og for de fremtidige generationer. Så det er lidt som at skyde sig selv i foden, hvis man tillader reducerede afkastkrav på MRI-investeringerne,” siger Kenneth Lillelund Winther.
