De ti bestyrelsesmedlemmer i Fonden Eksistensen risikerer at komme økonomisk i klemme i sagen om borgmester Simon Aggesens spektakulære køb af en 460 kvadratmeter stor herskabslejlighed på Frederiksberg Allé.
Fonden som tidligere hed Dansk Bibelskole kan nemlig have lidt et betydeligt tab, hvis lejligheden er solgt for billigt til Simon Aggesen, sådan som Ekstra Bladet har afdækket.
Det vurderer ekspert i erhvervsfondsledelsers erstatningsansvar, advokat ph.d. Søren Bergenser.
”Bestyrelsen risikerer at blive holdt personligt erstatningsansvarlige for det milliontab, som de har påført fonden ved at sælge lejligheden under markedspris,” siger Søren Bergenser og henviser til de særlige regler, der gør sig gældende for fonde, netop fordi de ikke har nogen ejere til at holde øje med ledelsens dispositioner.
Ifølge fondens regnskab indbragte salget af lejligheden en nettogevinst på 8 mio. kr., hvilket svarede til næsten halvdelen af fondens samlede aktiver før handelen.
”Når man som bestyrelse og direktør i en erhvervsdrivende fond har påtaget sig ansvaret for fonden, så påhviler der en forpligtelse til at varetage fondens interesser bedst muligt. Det er ikke i en fonds økonomiske interesse at sælge en lejlighed til en pris, der ligger markant under den pris, som fonden kunne have fået, hvis ledelsen havde sat lejligheden frit til salg på boligmarkedet,” siger Søren Bergenser.
Han udgav for et par år siden bogen ’Erhvervsfondsledelsens Erstatningsansvar,’ hvori han gennemgår de danske domme og afgørelser på området i perioden 1963 til 2016.
En sag for fondstilsynet
Søren Bergenser har læst fondens regnskab og har desuden fulgt Ekstra Bladets dækning af sagen. Han mener, fondsmyndigheden i Erhvervsstyrelsen bør undersøge sagen.
”Fondstilsynet bør overveje at gå ind sagen. Tilsynet har flere muligheder: som udgangspunkt kan de bede bestyrelsen om en redegørelse for sagen og få dokumentation for prissætningen af lejligheden. Hvis bestyrelsen har påført fonden et tab, kan tilsynet desuden pålægge fonden at anlægge en erstatningssag mod sig egen bestyrelse og fondsdirektør. Det har man set i flere tidligere erstatningssager i fonde – bl.a. i sagen om Wonderful Copenhagen,” siger Søren Bergenser.
Bestyrelsen skulle have indhentet tre uafhængige mægler-vurderinger. Og det bør være egentlige skriftlige vurderinger, som bestyrelsen kan føre til protokols og bruge som dokumentation for deres beslutning
Søren Bergenser – ekspert i erhvervsfondsledelsers erstatningsansvar, Bergenser Advokatfirma
Han peger på, at det vil være relativt enkelt at fastslå, hvad den reelle markedspris var for den pågældende lejlighed på salgstidspunktet.
”Der skal være et markant værdispring, for at der kan rejses en erstatningssag mod en fondsbestyrelse. Med de oplysninger, der har været fremme i pressen, og i fondens regnskaber, ser det ud til, at der er tale om et markant værdispring. Der er nogle objektive tegn på, at lejligheden er solgt for billigt – næsten ligegyldigt hvilken stand lejligheden har været i,” siger Søren Bergenser.
Han arbejder i øjeblikket på en afhandling om det juridiske princip som kaldes the business judgement rule, der betyder, at en virksomhedsledelse kan udøve fejlskøn til skade for virksomheden uden nødvendigvis at blive erstatningsansvarlig.
”I dansk retspraksis er det helt afgørende for ansvarsvurderingen, at ledelsen har sikret sig et kvalificeret og tilstrækkeligt grundlag for sine beslutninger,” forklarer Søren Bergenser.
Og i sagen om salget af herskabslejligheden uden om ejendomsmarkedet er det centralt, om fondsbestyrelsen har indhentet dokumentation for den reelle værdi af lejligheden, påpeger han.
”Bestyrelsen skulle have indhentet tre uafhængige mægler-vurderinger. Og det bør være egentlige skriftlige vurderinger, som bestyrelsen kan føre til protokols og bruge som dokumentation for deres beslutning,” siger Søren Bergenser og understreger, at frasalget af lejligheden vedrører en væsentlig del af fondens aktiver.
Fondens interesse
Fundats har talt med fondens bestyrelsesformand Peter Hedegaard om sagen. Han ønsker dog ikke at udtale sig, men henviser i stedet til generalsekretær Morten Olander Christiansen, der er registeret som administrerende direktør i fonden.
Morten Olander Christiansen mener, at fondsledelsen har gjort, hvad den skulle i bestræbelserne på at fastsætte en salgspris for lejligheden på Frederiksberg Allé.
”Vi har en skriftlig ejendomsvurdering, hvor ejendomsmægleren opregner en række begrundelser og sammenligner med salget af tilsvarende lejligheder i området inden for det seneste år. Det er en statsautoriseret ejendomsmægler, der har vurderet den. Derudover kontaktede jeg så en anden mægler for at få et bud på, om det kunne passe. Og han vurderede, at prisen lå inden for en halv million, og på den baggrund mente vi, at det måtte være det rigtige niveau,” siger han.
Morten Olander Christiansen ønsker dog ikke at oplyse beløbet på den skriftlige vurdering, som ligger til grund for salget.
”Det ønsker vi ikke at oplyse, for det bygger på en aftale med ejendomsmægleren, og derfor vil jeg ikke kunne oplyse det uden, at ejendomsmægleren har godkendt det – det er vi ikke interesserede i,” siger han.
Jeg har intet belæg for at tro, at ejendomsmæglerkæden Estate bevidst skulle have underprissat den.
Morten Olander Christiansen – Generalsekretær og fondsdirektør, Fonden Eksistensen
Ifølge Ekstra Bladet blev lejligheden solgt for 9,5 mio. kr. svarende til en kvadratmeterpris på godt 20.000 kr., hvilket var ca. halvdelen af den gennemsnitlige kvadratmeterpris på Frederiksberg i 2016. Samme år blev en lejlighed i samme ejendom solgt for ca. 51.000 kr. pr. kvadratmeter, skriver avisen.
– Mener du, at de beslutninger fondsbestyrelsen og direktionen har truffet i forbindelse med lejlighedshandlen alene er truffet med henblik på at varetage fondens interesser?
”Ja, i allerhøjeste grad,” siger Morten Olander Christiansen.
– Hvordan forholder dig du til påstanden om, at lejligheden er solgt til en pris, der ligger markant under markedsprisen?
”Det undrer mig jo, fordi vi har fået en autoriseret ejendomsmæglers vurdering. Der er jo ikke andre, der har set lejlighedens stand og aftalens vilkår, så det undrer mig. Når vi har fået en ejendomsfaglig ekspertise på Frederiksberg til at vurdere den, så regner vi selvfølgelig med, at det er den rigtige pris, og jeg har intet belæg for at tro, at ejendomsmæglerkæden Estate bevidst skulle have underprissat den,” siger Morten Olander Christiansen.
Fondstilsyn: loven siger markedspris
Fondsmyndigheden i Erhvervsstyrelsen ønsker ikke at udtale sig om, hvorvidt den er enig med Søren Bergenser i, at fondstilsynet bør overveje at undersøge, om bestyrelsen i Fonden Eksistensen har påført fonden et tab, da de prissatte lejligheden til Simon Aggesen.
”Erhvervsstyrelsen ønsker ikke at kommentere på konkrete sager,” skriver fondskontoret i en email via en kommunikationskonsulent.
Men fondskontoret oplyser dog, at bestyrelser i erhvervsdrivende fonde skal sikre, at fondens aktiver sælges til markedsprisen.
”Generelt kan styrelsen oplyse, at det følger af fondslovgivningen: at bestyrelsen for en erhvervsdrivende fond alene skal varetage fondens formål og interesser. Dette medfører blandt andet, at salg af aktiver naturligvis skal ske på almindelige markedsmæssige vilkår; Bestyrelsen for en erhvervsdrivende fond er ansvarlig for at vurdere, om et salg af aktiver sker på almindelige markedsmæssige vilkår, herunder til markedsprisen, og om nødvendigt indhente eksterne bidrag til at foretage denne vurdering; Salg af aktiver under markedsprisen kan udgøre en indirekte uddeling, som i givet fald skal fremgå af årsregnskabet som en uddeling; Uddelingen skal desuden ske i overensstemmelse med fondens formål og erhvervsfondslovens regler.”
Fonden Eksistensen/Dansk Bibelskole har ifølge regnskaberne ikke foretaget uddelinger de seneste fem år.
